La SCI

La SCI est une société civile détentrice d’un ou plusieurs biens immobiliers dont elle est la propriétaire et l’administrateur. N’étant pas une société commerciale, elle n’a pas pour objet l’achat et la revente de biens, mais elle peut procéder à la location de ce bien ou la vente lorsque celle-ci a un caractère exceptionnel.

Elle va permettre à plusieurs personnes (deux au minimum) avec ou sans liens particuliers de parenté, personnes physiques ou personnes morales, d’accéder à la propriété d’un bien tout en facilitant sa transmission. Elle correspond aussi bien aux situations familiales, que professionnelles.

Les statuts liant les parties sont rédigés en acte sous seing privé ou acte authentique devant notaire.

Immatriculée au registre du commerce, la SCI est dotée de personnalité morale et devra s’astreindre aux formalités de gestion d’une société (assemblée générale, désignation d’un gérant, tenue de comptabilité…).

La rédaction des statuts devra comprendre des indications obligatoires :

- la forme de la Société (cas de SCI de location)

- les apports de chaque associé (en numéraire, nature ou industrie)

- la dénomination de la société (prendre le soin de vérifier auprès de l’INPI :Institut National de la Propriété Industrielle que le nom choisi n’existe pas.

- Le siège social (qui peut être différent de l’adresse du bien concerné)

- Le capital social (déterminé par les apports effectués par les différents associés ; aucun minimum n’est exigé)

- L’objet : à savoir l’acquisition et la gestion d’un immeuble

- La durée de la société (durée maximale de 99 ans)

- Les différentes modalités de fonctionnement (sorte de qui fait quoi ?...)

Une fois ces statuts rédigés et signés pour tous les associés, l’enregistrement devra être effectué au centre des impôts et la publication d’un avis de constitution de SCI devra paraître dans un journal d’annonces légales.

Le dossier complet (avec différentes pièces justificatives complémentaires) fera ensuite l’objet d’un dépôt au CFE (Centre de Formalités des Entreprises) en vue d’une immatriculation auprès du greffe du tribunal de commerce du ressort du siège social de la société.

> Quels sont les avantages liés à la SCI ?

Ils sont principalement liés à la transmission de patrimoine :

En cas de décès, la SCI évite aux héritiers les aléas de l’indivision* comme l’obligation de l’accord de toutes les parties pour la vente du bien.

Cette solution, par exemple, peut répondre aux besoins d’un couple en union libre pour lequel le statut de l’indivision n’est pas suffisant. La SCI est propriétaire du bien, les concubins seront eux détenteurs de parts de cette société en tant qu’associés. Dans le cadre de la succession après décès, la protection du concubin survivant est accrue vis-à-vis des héritiers.

De même, dans le cadre de famille recomposée avec des enfants de premier lit ou chaque associé va acquérir l'usufruit des parts de la SCI dont la nue-propriété est détenue par l'autre et inversement. En cas de décès, le survivant devient pleinement propriétaire de ses parts et conserve l’usufruit des parts de son conjoint décédé. Les enfants du conjoint décédés resteront nus-propriétaires des parts de leur parent et en deviendront totalement propriétaire au décès du survivant. Cette protection du nouveau conjoint permettra de répondre à des situations de plus en plus courantes.

La SCI permet de transmettre de son vivant, une partie de ses parts sociales à des héritiers sans avoir à subir une certaine imposition. Ces versements pouvant s’échelonner dans le temps, cela diminuera le montant des frais de succession lors d’un décès.

Lorsque l’on a une activité commerciale, payer un loyer à une SCI permet de couvrir le remboursement de l’emprunt contracté par cette SCI pour payer l’achat des murs du local professionnel. Cela permet de constituer un patrimoine personnel par le biais des charges payées par l’entreprise.

Fiscalement, la SCI n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés. Par conséquent, dans le cadre de la location d’un bien, les loyers perçus seront à déclarer par chaque associé au titre de leurs revenus fonciers, au prorata de leurs parts. L’imposition ne se fait qu’à un seul niveau, et non au double niveau de l’imposition sur les sociétés cumulée à l’imposition à titre individuel.

La simplicité apparente de ce mode d’investissement immobilier ne doit pas occulter toute la législation qui s’y attache.

La procédure de constitution de la Société ainsi que son mode de fonctionnement imposé sont les premiers freins.

Les frais liés à la constitution (statuts, publicité…) peuvent représenter des sommes importantes. De plus, la gestion de la SCI avec tenue de comptabilité, assemblée générale et autres obligations représentent aussi un coût et un fonctionnement très lourd pour des particuliers.

Une personne ne respectant pas ces règles pourrait voir sa SCI déclarée « nulle » par l’administration fiscale et en subir des conséquences financières.

L’associé n’est tenu à aucune obligation de déclaration fiscale lorsqu’il se réserve la jouissance des locaux. Par contre, dans le cadre d’une location où il perçoit des dividendes il devra effectuer une déclaration complémentaire en revenus fonciers.

Il est important de noter que les associés d’une SCI sont indéfiniment responsables des dettes de la société sur leurs biens propres. Toutefois, ils ne devront s’acquitter de la dette de la SCI, que dans la proportion de leurs parts d’associés. Il convient alors de porter une attention toute particulière aux associés mineurs.

Dans le cas de l’achat d’une résidence principale, les Plans Epargne Logement, prêts à taux Zéro et autres prêts conventionnés ne pourront être utilisés par les associés. De même, la SCI ne pourra bénéficier de réduction d’impôts dans le cadre de gros travaux.

Il est aussi judicieux de bien poser le « pourquoi » de la création de la SCI, quel est le but recherché ?

Les associés doivent s’entendre à la majorité, voire à l’unanimité selon les statuts. Il convient donc de bien rédiger ces statuts, étudier l’étendue des clauses d’agrément et les droits de chaque associé,

afin que la liberté de décision ne soit pas réduite. Cela permettra ainsi de préparer une éventuelle dissolution si cela s’avérait nécessaire.