> Défiscalisation De Robien
Défiscaliser en investissant dans l'immobilier locatif : le Robien recentré
L'envolée du prix de l'immobilier conjuguée à celle beaucoup plus modérée des loyers a eu pour conséquence de réduire considérablement le rendement de l'investissement locatif. Mais il détient un avantage puisqu'il bénéficie d'aides fiscales de l'état permettant de doper les rendements. Le ministère de la Cohésion sociale en charge du logement, a d'ailleurs, dans le cadre de la loi du 13 juillet 2006 portant Engagement national pour le logement mis en place un nouveau dispositif d’incitation à l’investissement locatif. Au régime de « l'ancien Robien » succéderont à partir du 1er juillet 2006, les dispositifs « Robien recentré » et « Borloo populaire ».
> Présentation du dispositif Robien recentré
Le décret du 10 août 2006 pris en application de la loi portant "Engagement national pour le logement" (publié au Journal Officiel le 16 août 2006) et l'arrêté du même jour procèdent à la réforme du dispositif Robien (désormais dénommé « Robien classique ») créé en 2003.
Ce dispositif repose sur le mécanisme dit "d'amortissement du prix d'achat", un propriétaire de logement neuf qui s'engage à le louer pendant au moins neuf ans peut déduire de ses loyers imposables une fraction du prix d'achat, allégeant d'autant ses revenus fiscalisés. Ce système permet d'aboutir à un revenu foncier négatif lorsque le cumul des déductions et charges dépassent celui des loyers.
Le logement doit être loué nu de façon continue pendant 9 ans au moins à des locataires, sans condition de ressources, dont le logement représente la résidence principale. Le logement peut être loué à des descendants ou ascendants, à condition qu'ils ne fassent pas partie du foyer fiscal du propriétaire.
Les loyers sont plafonnés. Pendant toute la durée de la location, vous devez respecter des niveaux de loyers fixés par décret, et revalorisés tous les ans, au 1er janvier. Si vous ne respectez pas toutes les obligations du dispositif, le fisc risque de réintégrer dans vos revenus les loyers exonérés sauf si vous êtes en invalidité, au chômage ou en cas de décès de l'un des époux soumis à une imposition commune.
Les bénéficiaires de ce dispositif sont des personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l’IS (SCI,SCPI,…). Bénéficiaires identiques à ceux éligibles au dispositif « Besson » d’amortissement des logements neufs applicable jusqu’au 3 avril 2003.
Par rapport à l’ancien dispositif Robien, le « Robien recentré » modifie le barème d’amortissement et le limite au maximum à 50 % du prix d’acquisition du bien sur 9 ans contre 65 % sur 15 ans auparavant. Il propose un nouveau découpage des zones géographiques pour les plafonds de loyer mieux adapté à la réalité du marché locatif.
Le dispositif d’amortissement fiscal « Robien » n’est associé à aucune contrainte de ressources du locataire et prévoit des plafonds de loyers inférieurs de 10 % seulement au marché. Le « Robien » dans le neuf concerne aujourd’hui près de 60.000 logements par an. Son succès est donc incontestable. 410 000 logements ont été mis en chantier en France en 2005, un record historique depuis 25 ans.
> Le régime fiscal
Un amortissement égal à 6% les sept premières années et à 4% les deux années suivantes (soit au total 50%). A la différence de l'ancien régime Robien et du dispositif " Borloo populaire ", le " Robien recentré " n'autorise pas la prolongation de l'amortissement après la période d'engagement de 9 ans. Pour un bien acquis 100 000 € par exemple, le total des déductions s'élèvera tout de même à 50 000 € sur 9 ans.
Au total, le bailleur est donc en mesure d'amortir 50% du coût d'acquisition du logement. En cas d'acquisition de locaux affectés à un autre usage que l'habitation et transformés en logements ou de logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence et qui font l'objet de travaux de réhabilitation, la déduction au titre de l'amortissement est calculée sur le prix d'acquisition des locaux augmenté du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation.
La période d'amortissement débute le premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Les travaux de reconstruction et d'agrandissement ultérieurs donnent lieu à l'application d'une déduction au titre de l'amortissement au même taux que l'investissement initial, si un nouvel engagement de location de 9 ans est conclu. Les dépenses résultant de travaux d'amélioration ultérieurs sont déduites obligatoirement sous forme d'un amortissement égal à 10% du montant de la dépense pendant dix ans.
Pendant toute la durée d'amortissement la déduction des intérêts d’emprunt, de la taxe foncière, des frais de gestion, des assurances de loyers impayés, vacance etc. est possible comme dans l’ancien dispositif.
Afin de compenser des loyers plus faibles que ceux du Robien (inférieurs d'environ 20%), le dispositif Borloo populaire permet à l'investisseur d'effectuer une déduction forfaitaire de 30% au titre des revenus fonciers sous conditions de plafonds de loyers et de ressources. Alors qu'avec le dispositif Robien, on doit déduire les frais réels (assurances, frais de gestion, charges de copropriété, frais juridiques). Le déficit constaté est imputable sur son revenu global dans la limite annuelle de 10.700 euros, le surplus est, quant à lui, déductible des revenus fonciers des dix années suivantes.
Le contribuable doit opter pour l'une des deux options Robien ou Borloo non lors de l'achat du bien mais lorsqu'il déposera sa première déclaration spéciale 2044 lui permettant de bénéficier de l'amortissement c'est à dire l'année de livraison du bien. Une fois choisie, cette option est définitive.
> Les bien concernés
- Les acquisitions de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement situés en France, loués nus à titre de résidence principale (logement de moins de 5 ans qui n'a jamais été utilisé avant son acquisition).
- Les constructions de logements
- Les acquisitions de locaux affectés à un autre usage que l'habitation et transformés en logements
- Les acquisitions de logements réhabilités par le vendeur et assimilés à des logements neufs. Le nouveau dispositif "Robien recentré" s'applique également aux acquisitions de logements anciens qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi 89462 du 9 juillet 1989 modifiée et dans la mesure où ils font l'objet de la part de l'investisseur de travaux de réhabilitation. L'acquisition d'un tel logement est soumise à la TVA immobilière.
Le logement acquis doit être détenu en pleine propriété : le démembrement fait obstacle à l'application de la loi De Robien sauf s'il résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune. Un logement situé en résidence hôtelière ou de tourisme ne peut prétendre au bénéfice de la loi De Robien. Par contre, le dispositif peut s'appliquer aux logements loués nu dans une résidence de retraite ou pour étudiants.
> Les plafonds de loyers
Désormais en matière de zones pour la fixation des loyers liés à un régime d'amortissement, la France est divisée en quatre zones au lieu de trois précédemment.
| Investissement locatif : les plafonds de loyers en euros/mois/m2 |
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Zone A
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Zone B1
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Zone B2
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Zone C
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Robien recentré
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20,45
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14,21
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11,62
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8,52
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Borloo populaire
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16,37
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11,37
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9,30
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6,82
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(en euros par mois par m² de surface dite « fiscale »)
zone A (région parisienne, côte d'Azur et genevois français)
zone B1 (agglomérations de plus de 250000 habitants et agglomérations plus petites mais particulièrement chères)
zone B2 (entre 50000 et 250000 habitants)
zone C (reste du territoire)
Ces plafonds de loyer sont actualisés chaque année au 1er janvier. La revalorisation se fera sur la base du nouvel indice de revalorisation des loyers (IRL) à compter du 1er janvier 2008. Pour cette année 2007, ces plafonds sont, en outre, rehaussés afin de tenir compte de l'intégration de l'abattement de 20% dans le barème de l'impôt sur le revenu.
La surface à prendre en compte est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m2 (cave, cellier, balcon...) comme indiqué à l'article RIII-2 du Code de la construction et de l'habitation. La surface des emplacements de stationnement n'est, en revanche, jamais prise en compte.
Exemple : vous louez à Lyon (zone B1) un logement neuf d'une surface habitable de 65 m2 avec une cave de 4m2 et un balcon de 8 m2. La surface de référence est égale à 65 + 12/2 = 71 m2. Le loyer mensuel ne pourra dépasser le produit plafond par m² de la zone B1 par cette surface. Le loyer mensuel ne peut pas excéder : 71 x 14,21 = 1.008,91 € (charges non comprises).
Les plafonds de ressources
Le décret du 10 août 2006 précise les plafonds annuels de ressources des locataires pour les baux conclus en 2006 dans le cadre du Borloo populaire. Le De Robien recentré n’est pas soumis à de tels plafonds, aucune condition de ressources du locataire n'est exigée.
> La mise en place du dispositif
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Régime des opérations d’investissement locatif
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Ancien dispositif
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Nouveaux dispositifs
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| (ancien Robien, anciens plafonds de loyers, anciens zonages) |
(Robien recentré et Borloo populaire, nouveaux plafonds, nouveaux zonages) |
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Réservations effectuées auprès des promoteurs avant le 1er juillet 2006
Si l'acte de vente est signé en 2005
Si l'acte de vente est signé sur le 1er semestre 2006*
Si l'acte de vente est signé à compter du 1er juillet 2006
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X
X
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Réservations effectuées à compter du 1er juillet 2006
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* Sous réserve que la date de demande de permis de construire soit antérieure au 1er janvier 2006 et que la date d'achèvement de l’immeuble soit antérieure au 1er octobre 2008.
Ce dispositif est également accessible aux épargnants qui investissent collectivement dans la pierre à travers la souscription de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Afin de ne pas modifier l'équilibre des souscriptions déjà réalisées, le régime des SCPI « ancien Robien » prend fin le 1er juillet 2006. A compter de cette date les SCPI « Borloo populaire » et des SCPI « Robien recentré » coexisteront.
En partenariat avec le site mon-immeuble.com
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