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> Défiscalisation Borloo
Défiscaliser en investissant dans l'immobilier locatif : le Borloo populaire
L'envolée du prix de l'immobilier conjuguée à celle beaucoup plus modérée des loyers a eu pour conséquence de réduire considérablement le rendement de l'investissement locatif. Mais il détient un avantage puisqu'il bénéficie d'aides fiscales de l'état permettant de doper les rendements. Le ministère de la Cohésion sociale en charge du logement, a d'ailleurs, dans le cadre de la loi du 13 juillet 2006 portant Engagement national pour le logement mis en place un nouveau dispositif d’incitation à l’investissement locatif. Au régime de « l'ancien Robien » succéderont à partir du 1er juillet 2006, les dispositifs « Robien recentré » et « Borloo populaire ». Le nouveau dispositif « Borloo populaire » entre complètement en vigueur, avec la parution le 11 août au Journal Officiel du décret n°2006-1005 et de l’arrêté relatifs à sa mise en oeuvre.
> Présentation du dispositif Borloo Populaire
Ce nouveau dispositif a été élaboré par l'actuel ministre du logement, Jean-louis Borloo afin de faciliter l'accès des foyers modestes au marché de la location. Là où le marché est cher, ce dispositif permet de proposer de nouveaux logements locatifs neufs avec des loyers inférieurs de 30 % au niveau du marché.
Le "Borloo populaire" est ainsi nommé parce qu'il impose des contreparties sociales, contrairement au "Robien", institué en 2003, qui venait après le "Besson" (1999), le "Périssol" (1996), le "Méhaignerie" (1986) et le "Quilès" (1984).
Il entrera en vigueur le 1er juillet 2006 et ne se substituera pas au Robien mais le complètera, ce qui laissera à l'investisseur le soin d'opter pour l'un ou l'autre de ces deux dispositifs.
Ces mesures reposent sur le mécanisme dit "d'amortissement du prix d'achat", un propriétaire de logement neuf qui s'engage à le louer pendant au moins neuf ans peut déduire de ses loyers imposables une fraction du prix d'achat, allégeant d'autant ses revenus fiscalisés. Ce système permet d'aboutir à un revenu foncier négatif lorsque le cumul des déductions et charges dépassent celui des loyers.
Le dispositif "Borloo populaire" est réservé aux personnes physiques qui achètent ou font construire un logement neuf destiné à la location à titre de résidence principale. Pour pouvoir en bénéficier le bien devra être loué pendant une période de 9 ans au minimum. Le dispositif sera également étendu à l'ancien. Une déduction forfaitaire pouvant aller jusqu'à 45% s'appliquera aux revenus fonciers tirés de la location de logements anciens privés "à loyers maîtrisés".
Il ne sera pas possible de louer le logement concerné à un ascendant ou descendant.
Si un logement dont la société est propriétaire est loué à l’un des associés ou à un membre du foyer fiscal d’un associé, ce dernier ne peut pas bénéficier de la déduction au titre de l’amortissement.
Le Borloo populaire permet de déduire 6% du prix d'acquisition les 7 premières années de location, puis 4% les 2 années suivantes et enfin 2,5% pendant 6 ans soit jusqu'à 65% du prix d'acquisition sur 15 ans. Il diffère aussi de la loi de Robien sur les points suivants : les plafonds de loyers, les plafonds de ressources des locataires (inexistants dans le dispositif Robien) et la déduction fiscale des loyers perçus par l'investisseur.
Ce placement immobilier offre une bonne rentabilité aux particuliers désireux d’investir dans la pierre : un rendement de 5,5 % pour le propriétaire qui revend son bien au bout de 9 ans, et de 7 % pour celui qui revend le logement après 15 ans.
> Loi Borloo / Loi Robien : les différences majeures
Le dispositif d’amortissement fiscal « Robien » n’est associé à aucune contrainte de ressources du locataire et prévoit des plafonds de loyers inférieurs de 10 % seulement au marché. Le « Robien » dans le neuf concerne aujourd’hui près de 60 000 logements par an. Son succès est donc incontestable. 410 000 logements ont été mis en chantier en France en 2005, un record historique depuis 25 ans.
Il faut à présent orienter l’investissement locatif dans le logement neuf en suivant deux priorités : recentrer la production de logements « Robien » dans les agglomérations les plus tendues et répondre aux besoins des ménages de revenus modestes et moyens. C’est tout l’objectif de la loi « Engagement national pour le logement » qui adapte le « Robien » et qui crée le nouveau dispositif « Borloo populaire ».
Le « Robien » et le « Borloo » vont ainsi coexister, au libre choix des investisseurs. Ils sont complémentaires : le « Borloo » est fiscalement plus attractif, mais les loyers se situent 20 % en-dessous de ceux du « Robien » ; le « Robien » est fiscalement moins avantageux, mais le propriétaire peut louer sans limite de revenus du locataire. Au total, ce sont plus de 60.000 logements neufs sur l’année qui sont prévus : 40.000 en « Robien recentré » et 20.000 en « Borloo populaire ».
> Le régime fiscal
Un amortissement égal à 6% les sept premières années et à 4% les deux années suivantes (soit au total 50%). A l'issue de ces neuf années, à condition que les plafonds de loyers et de ressources du locataire soient toujours satisfaits, le propriétaire bénéficiera par période de trois ans et pendant six ans maximum d'une déduction au titre de l'amortissement égale à 2,5% du prix d'achat. Au total l'amortissement serait de 65% du prix d'acquisition.
Exemple :
Acquisition d’un logement neuf, d’une valeur de 100 000 €.
Le propriétaire s’engage à louer le logement pendant 9 ans à un loyer de 400 €.
La déduction pour amortissement est donc égale à :
6 % du prix de revient de l’opération, soit 6 000 € chaque année pendant 7 ans,
puis 4 % de ce prix chacune des 2 années suivantes, soit 4 000 €.
puis 2,5 % de ce prix chacune des 6 années suivantes, soit 2 500 €.
Au bout de 15 ans, il aura donc déduit 65 000 €, soit 65 % du prix de revient de l’opération.
La période d’amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
La déduction au titre de l’amortissement n’est pas applicable aux revenus des immeubles dont le droit de propriété est démembré. Toutefois, lorsque le transfert de la propriété du bien ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l’un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit peut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du dispositif prévu pour la période restant à courir à la date du décès.
Afin de compenser des loyers plus faibles que ceux du Robien (inférieurs d'environ 20%), le dispositif Borloo populaire permet à l'investisseur d'effectuer une déduction forfaitaire de 30% au titre des revenus fonciers sous conditions de plafonds de loyers et de ressources. Alors qu'avec le dispositif Robien, on doit déduire les frais réels (assurances, frais de gestion, charges de copropriété, frais juridiques). Le déficit constaté est imputable sur son revenu global dans la limite annuelle de 10.700 euros.
Le contribuable doit opter pour l'une des deux options Robien ou Borloo non lors de l'achat du bien mais lorsqu'il déposera sa première déclaration spéciale 2044 lui permettant de bénéficier de l'amortissement c'est à dire l'année de livraison du bien. Une fois choisie, cette option est définitive.
> Les biens concernés
- Les acquisitions de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement situés en France, loués nus à titre de résidence principale.
- Les constructions de logements
- Les acquisitions de locaux affectés à un autre usage que l'habitation et transformés en logements
- Les acquisitions de logements réhabilités par le vendeur et assimilés à des logements neufs
> Les plafonds de ressources
Correspondant au « revenu fiscal de référence », ces plafonds varient bien sur en fonction du lieu de location. Ainsi par exemple pour un couple sans enfant, ils représentent 49.668 euros en zone A, 36.250 euros en zone B1, 33.230 euros en zone B2 et 30.209 euros en zone C.
Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2007, les plafonds de ressources des locataires sont les suivants :
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Catégorie de ménages
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Zone A
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Zone B1
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Zone B2
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Zone C
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1
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33.233
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24.685
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22.628
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22.475
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2
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49.668
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36.250
|
33.230
|
30.209
|
|
3
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59.704
|
43.398
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39.782
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36.165
|
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4
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71.516
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52.521
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48.145
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43.768
|
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5
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84.661
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61.641
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56.507
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51.370
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6
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95.267
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69.535
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63.740
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57.946
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Par personne supplémentaire
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+10.617
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+7.897
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+7.239
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+6.580
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> La mise en place du dispositif
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Régime des opérations d’investissement locatif
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Ancien dispositif
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Nouveaux dispositifs
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(ancien Robien, anciens plafonds de loyers, anciens zonages)
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(Robien recentré et Borloo populaire, nouveaux plafonds, nouveaux zonages)
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Réservations effectuées auprès des promoteurs avant le 1er juillet 2006
Si l'acte de vente est signé en 2005
Si l'acte de vente est signé sur le 1er semestre 2006*
Si l'acte de vente est signé à compter du 1er juillet 2006
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X
X
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X
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Réservations effectuées à compter du 1er juillet 2006
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X
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* Sous réserve que la date de demande de permis de construire soit antérieure au 1er janvier 2006 et que la date d'achèvement de l’immeuble soit antérieure au 1er octobre 2008.
Les particuliers qui signent aujourd'hui un contrat de réservation auprès d'un promoteur et régularisent leur acquisition chez le notaire après le 1er juillet pourront choisir entre « Robien recentré » et « Borloo populaire ». Ce dispositif sera également accessible aux épargnants qui investiront collectivement dans la pierre à travers la souscription de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Afin de ne pas modifier l'équilibre des souscriptions déjà réalisées, le régime des SCPI « ancien Robien » prendra fin le 1er juillet 2006. A compter de cette date les SCPI « Borloo populaire » et des SCPI « Robien recentré » coexisteront. Le Borloo dans l’ancien.
> Le Borloo ancien
Le Borloo ancien est un dispositif pour inciter les propriétaires à louer à des locataires aux revenus modestes. Des mesures sont par ailleurs prévues pour encourager le propriétaire d'un logement vacant à le remettre sur le marché. Jusqu'à présent la location en Borloo ancien n'était possible que si elle avait lieu directement auprès d'un particulier. Désormais, la loi sur le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale du 5 mars 2007 permet aux propriétaires de louer leurs logements à des personnes morales, qui pourront les louer ensuite dans des conditions de conventionnement comparables à usage d'habitation principale à des particuliers. Un décret qui paraîtra ultérieurement précisera les modalités d'appréciation des loyers et des ressources de l'occupant ainsi que les conditions de cette location.
Le bailleur devra s'engager auprès de l'ANAH (Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat) à louer son bien à un certain niveau de loyer sans l'obligation de réaliser des travaux. De son côté l'ANAH s'engage à sécuriser la relation entre le bailleur et le locataire par la garantie du paiement des loyers sans interruption, une aide au relogement des habitants en fin de convention et une aide à la remise en état des logements si nécessaire.
Le propriétaire-bailleur obtient une déduction spécifique de 30% ou de 45 % sur les revenus bruts de la location selon le type de conventionnement en secteur intermédiaire ou en secteur social ou très social. Le propriétaire aura droit à un abattement de 30% sur ses revenus fonciers s'il pratique un loyer intermédiaire (montants des loyers non encore fixés), il devra aussi s'engager à maintenir le logement loué pendant 6 ans au minimum. Si le logement mis en location était vacant, le projet de loi ENL envisage d'accorder au propriétaire qui remettra un logement vacant en location entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2007, une déduction forfaitaire de 30%, applicable aux revenus perçus jusqu'au 31 décembre de la deuxième année qui suit la conclusion du bail. Cette déduction devrait être cumulable avec l'abattement du dispositif "Borloo ancien".
En résumé, le propriétaire qui décide de remettre un logement vacant en location en signant une convention avec l'ANAH avant la fin de l'année 2007, profitera pendant près de trois ans d'une déduction forfaitaire de 60% pour un logement intermédiaire et de 75% pour un logement à caractère social.
En partenariat avec le site mon-immeuble.com
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