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> Vente d'un lot en copropriété
La vente d'un lot de copropriété : tout savoir sur le dossier de diagnostic technique à annexer au contrat de vente
L’achat d’un appartement dans un immeuble en copropriété est soumis au régime particulier de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967. Entre deux copropriétés, le choix peut se faire sur des critères de charges ou d’harmonie entre les résidents. Pour opérer ce choix, il faut consulter les documents disponibles avant de s’engager. Un certain nombre de vérifications s'impose, notamment en ce qui concerne la répartition des charges, les travaux en cours et à venir ainsi que les différents diagnostics imposés par la loi. Le notaire aidé du syndic se charge d'informer l'acquéreur et de formaliser les accords éventuels pris avec le vendeur.
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> Les vérifications à faire avant la vente
Avant de conclure la vente, la loi impose au syndic de fournir aux parties en cause une note de renseignements. Au moment du compromis de vente, le notaire adresse au syndic un questionnaire (ou note d'information préalable), comprenant un état daté destiné à fournir à l'acquéreur un certain nombre de renseignements sur la copropriété et un formulaire pour le certificat exigé par l'article 20 de la loi attestant que le vendeur est libre de toute obligation à l'égard du syndicat.
L'état daté (article 5 du décret du 17 mars 1967)
Ce document permet d'établir un état de la situation du copropriétaire cédant et des sommes dont il est redevable à l'égard du syndicat. Il informe sur le mode de fonctionnement du syndicat, l'entretien de l'immeuble, les questions débattues en assemblée générale et aussi des litiges en cours.
Le syndic doit adresser (art. 5 Décret 1967), avant l'établissement de l'un des actes de transfert de propriété, au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire partie à l'acte, un état daté qui, en vue de l'information des parties et, le cas échéant, des créanciers inscrits, indique d'une manière même approximative, pour le lot considéré, et sous réserve de l'apurement des comptes:
L'information des parties à l'acte de vente est clarifiée par le décret du 27 mai 2004 (entré en vigueur le 1er septembre 2004). L'état daté qui est adressé par le syndic au notaire, à la demande de celui-ci ou du copropriétaire vendeur, doit comporter trois parties distinctes : les sommes dues par le vendeur au syndicat, les sommes dues par le syndicat au vendeur et les sommes qui devraient incomber au nouveau propriétaire.
Sommes dues au syndicat par le vendeur (syndicat créancier) :
provisions exigibles du budget prévisionnel ;
provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;
charges impayées sur les exercices antérieurs ;
sommes dues au titre du paiement différé par le copropriétaire vendeur qui n'a pas donné son accord aux travaux d'amélioration (loi du 10.7.65 : art. 33) ;
avances exigibles, c'est-à-dire décidées par l'assemblée générale et non réglées (réserve prévue au règlement de copropriété, avances décidées par l'assemblée générale pour faire face à des travaux d'entretien ou de conservation susceptibles d'être nécessaires dans les trois ans à venir et avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale).
S'il y a des créanciers inscrits, ces indications doivent désormais être portées à leur connaissance par le notaire ou le copropriétaire cédant.
Sommes dues par le syndicat au vendeur (syndicat débiteur) :
avances non utilisées ;
provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période au cours de laquelle se situe la vente et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme, soit après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours.
Ces sommes sont comme auparavant indiquées par le syndic, pour le lot considéré, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement de comptes.
Sommes qui devraient incomber au nouveau propriétaire :
reconstitution des avances, de façon même approximative ;
provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;
provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.
Dans une annexe à cette 3ème partie, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.
> Le vendeur est-il à jour de ses charges ?
Des nouvelles règles de répartition des charges entre vendeur et acquéreur sont applicables à compter du 1er septembre 2004 . Le décret du 27 mai 2004 (art. 5 du décret du 17.3.67 : art. 6-2 et 6-3 nouveaux) supprime la notion de compte prorata temporis entre vendeur et acquéreur. Le vendeur sera redevable de l’intégralité des provisions exigibles au jour de la vente.
Le trop ou moins perçu sur provisions révélé par l’approbation des comptes est affecté à celui qui est copropriétaire lors de cette approbation des comptes (exemple : signature de l’acte d’acquisition en avril, en fin d’année à l’occasion de la régularisation des comptes annuels, le trop perçu est reversé au nouveau propriétaire alors qu’il n’a pas réglé les charges de janvier à avril).
Rappel sur l'exigibilité :
- la provision relative au budget prévisionnel est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale (loi du 10.7.65 : art. 14-1);
- les sommes afférentes aux dépenses hors budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale (loi du 10.7.65 : art. 14-2).
Désormais à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
- le paiement de la ou des provision(s) exigible(s) du budget prévisionnel, correspondant aux périodes antérieures à la vente et à celle au cours de laquelle se passe la vente, incombe au vendeur ;
- le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
- le trop ou moins perçu sur provisions révélé par l'approbation des comptes est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.
Une convention contraire est possible mais elle ne lie que le vendeur et l’acquéreur et pas le syndicat de copropriétaires.
Le certificat de l'article 20 de la loi de 1965
L'art. 20 de la Loi de 1965 énonce que lors de la vente d'un lot, le vendeur peut présenter un certificat du syndic, daté de moins d'un mois, attestant de l'acquittement de toute obligation vis-à-vis du syndicat. S'il ne le fait pas, un avis de mutation doit être transmis par le notaire au syndic par recommandé AR. Avant l'expiration de 15 jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans une limite pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé. Tout paiement ou transfert opéré en violation de ces dispositions est inopposable au syndicat.
> Les documents à consulter avant la vente
Le Règlement de copropriété
Le copropriétaire est soumis à des règles qui concernent son mode d’occupation, l’usage des parties communes et privatives. Le partage de certaines charges se fait selon un tableau précis. L'examen du règlement de copropriété permet également à l'acquéreur de connaître des modalités d'occupation des parties privatives. Ces règles sont contenues dans le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. Ces deux documents seront annexés au contrat et l'acte de vente doit mentionné que l'acquéreur en a bien pris connaissance ainsi que le cas échéant, des actes qui ont modifié le règlement de copropriété, s'ils ont été publiés au fichier immobilier (article 4 du décret du 17 mars 1967).
Les procès verbaux d'assemblée générale
Toutes les copropriétés n’ont pas le même train de vie. Certaines sont dépensières ou mal gérées. La consultation des comptes rendus d’assemblées générales et les décomptes de charges vous donneront un aperçu du coût trimestriel du logement que vous convoitez, du style d’occupation des résidents et des rapports qu’entretiennent les copropriétaires.
Le carnet d'entretien
Le syndic doit tenir et mettre à jour un carnet d’entretien de l’immeuble (article 18 de la loi du 10 juillet 1965) qui mentionne l'adresse de l'immeuble, l’identité du syndic en exercice, les références et la date d’échéance des contrats d’assurance de l’immeuble souscrits par le syndicat des copropriétaires ainsi que la date d'échéance de ces contrats.
Le carnet d'entretien indique également l’année de réalisation des travaux importants (ravalement, réfection des toitures, remplacement de la chaudière…) ainsi que l’identité des entreprises ayant réalisé ces travaux et la référence des contrats d’assurance travaux lorsqu’ils sont obligatoires (assurance responsabilité de l’entreprise et assurance dommages ouvrage souscrits par le syndic), les références des contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs et leur date d’échéance et , le cas échéant, l’échéancier du programme pluriannuel de travaux, lorsqu’il a été voté par l’assemblée générale.
Le syndicat peut en faire un document évolutif plus complet qui enregistre toutes les interventions et les études techniques réalisées et qui fasse le bilan de l’état de l’immeuble, en dressant un tableau des travaux d’entretien à réaliser régulièrement.
C’est au vendeur d’en demander une copie au syndic et de la remettre à son client. Tout candidat à l'acquisition d'un lot, tout bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente ou d'achat ou d'un contrat réalisant la vente d'un lot peut depuis le 1er juin 2001, à sa demande, prendre connaissance du carnet d'entretien de l'immeuble (article 45-1 de la loi du 10 juillet 1965).
> Le dossier de diagnostic technique
L’ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005 publiée au JO du 9 juin comprend deux mesures principales :
La première consiste à regrouper ces états, constat et diagnostic dans un seul dossier appelé dossier de diagnostic technique. Les obligations et les procédures sont à cette occasion améliorées et homogénéisées. Il est cependant nécessaire de conserver des spécificités relatives à la portée des investigations techniques (états portant sur les parties privatives ou communes), à la présence d'un zonage (termites, risques) ou aux conséquences de l'absence d'un des états (clause d'exonération des vices cachés, etc.).
La deuxième mesure vise les opérateurs qui réalisent les états rendus ainsi obligatoires, afin de renforcer et d'homogénéiser les critères de compétence, de garanties et d'indépendance qu'ils doivent respecter. Il s'agit de fiabiliser les prestations apportées par ces opérateurs afin que les vendeurs, les intermédiaires et les acquéreurs disposent des meilleurs garanties possibles.
Les dispositions encadrant la mise en oeuvre du "dossier de diagnostic technique" ne devraient entrer en vigueur que le 1er juillet 2007.
Article L271-4 du code de la construction et de l'habitation
(inséré par Ordonnance nº 2005-655 du 8 juin 2005 art. 18 Journal Officiel du 9 juin 2005)
I. - En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.
Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :
Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ;
L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du même code ;
L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 133-6 du présent code ;
L'état de l'installation intérieure de gaz naturel prévu à l'article L. 134-6 du présent code ;
Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, l'état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ;
Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du présent code.
Les documents mentionnés aux 1º et 4º ne sont requis que pour les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation.
Lorsque les locaux faisant l'objet de la vente sont soumis aux dispositions de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, le document mentionné au 1º porte exclusivement sur la partie privative de l'immeuble affectée au logement et les documents mentionnés au 3º et 4º sur la partie privative du lot.
> Le constat de Risque d'Exposition au Plomb
Le constat de Risque d'Exposition au Plomb (C.R.E.P.) a pour objectif d'informer les acquéreurs de biens immobiliers sur la présence de revêtements contenant du plomb et leur état de conservation. Il permet de repérer le cas échéant, les facteurs de dégradation du bâti de façon à identifier les situations d'insalubrité.
Le constat mentionné à l'article L. 1334-5 du code de la santé publique est produit, lors de la vente de tout ou partie de l'immeuble à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du code de la construction et de l'habitation pour les parties privatives.
Le propriétaire doit présenter un état des risques établi par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié. En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un C.R.E.P. en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
Le rapport à une durée de validité qui varie en fonction de la présence ou non de plomb à une concentration supérieure au seuil réglementaire. Dans le cas de présence de plomb, le constat est valable un an dans le cas d'une vente ou six ans dans le cas d'une nouvelle mise en location (à compter d'août 2008).
Si le constat établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation, le constat initial étant joint au dossier de diagnostic technique.
Le diagnostic plomb sera généralisé à l'ensemble du territoire national dès la parution des textes d'application de la loi n°2004-806 du 9 août 2004 prévue pour la fin de l'année 2005. Ce nouveau dispositif vise à renforcer la lutte contre le saturnisme infantile lié au plomb contenu dans les peintures anciennes. Désormais ce type de contrôle ne pourra plus être effectué avec un appareil à fluorescence X équipé d'un tube à rayon X, celui-ci pouvant conduire l'opérateur à des conclusions erronées sur la présence de plomb.
> Diagnostic Amiante
Les obligations concernant la recherche et la détection de l'amiante dans les immeubles ont été instaurées par le décret du 13 septembre 2001 modifiant le décret du 7 février 1996. Le diagnostic concerne tout vendeur de maison, immeuble ou appartement dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 (art. L133467 du Code de la Santé publique). L'article 179 de la loi SRU du 13 décembre 2000 fixe l'obligation d'annexer à toute promesse de vente un état concernant l'amiante. Ce diagnostic doit être effectué par un expert certifié (depuis le 1er janvier 2003 une attestation de compétence délivrée par des organismes accrédités par les ministères de la santé et du logement est obligatoire.
Une norme AFNOR a été homologuée pour les constats (NF X 46-020).
Celle-ci indique trois conclusions possibles :
- "il n'a pas été repéré de matériaux et produits susceptibles de contenir de l'amiante"
- " il a été repéré des matériaux et produits susceptibles de contenir de l'amiante pour lesquels des investigations et des analyses ultérieures doivent être effectuées"
- "il a été repéré des matériaux et produits contenant de l'amiante"
Le champ d'application est limité aux parties de l'immeuble accessibles sans travaux destructifs.
Le propriétaire doit communiquer à l’acheteur un certificat mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou de produits contenant de l’amiante dès la signature de l’avant-contrat, le constat établi n'a pas de limite de validité. S’il n’a pas fait faire d’expertise en ce sens, il ne pourra s’exonérer de la garantie des vices cachés s’il s’avérait que le logement contienne de l’amiante (article L. 1334-7 du code de la santé publique). Le diagnostic concerne aussi bien les parties communes que les parties privatives. L'absence de recherche, ne fait pas obstacle à l'achat du bien. Si l'acheteur l'accepte, il ne pourra plus contester la vente à posteriori. Il est alors recommandé d'insérer dans l'avant contrat une condition suspensive. La signature de la vente sera donc retardée, jusqu'à réalisation du contrôle d'amiante. L'acquéreur pourra alors renégocier la vente en tenant compte des éventuels frais de mise en conformité.
> Diagnostic Termites
Dans les zones contaminées par les termites et autres insectes xylophages délimitées par les préfets, le vendeur doit produire un état parasitaire établi depuis moins de trois mois (6 mois à parution des textes) mais avec l'obligation de refaire un constat à chaque mutation.. Les zones reconnues contaminées sont selon les cas délimitées à la parcelle près ou peuvent concerner une ville entière comme Paris intra-muros. A défaut d'attestation annexé à l'acte de vente, la vente ne sera pas nulle mais si l'on décèle l'existence de termites, le vendeur sera tenu responsable.
« Art. L. 133-4. - Dès qu'il a connaissance de la présence de termites dans un immeuble bâti ou non bâti, l'occupant de l'immeuble contaminé en fait la déclaration en mairie. A défaut d'occupant, la déclaration incombe au propriétaire. Pour les parties communes d'un immeuble relevant de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la déclaration incombe au syndicat des copropriétaires.
« Art. L. 133-5. - Lorsque, dans une ou plusieurs communes, des foyers de termites sont identifiés, un arrêté préfectoral, pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux, délimite les zones contaminées ou susceptibles de l'être à court terme.
« En cas de démolition totale ou partielle d'un bâtiment situé dans ces zones, les bois et matériaux contaminés sont incinérés sur place ou traités avant tout transport si leur destruction par incinération sur place est impossible. La personne qui a procédé à ces opérations en fait la déclaration en mairie.
« Art. L. 133-6. - En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application de l'article L. 133-5, un état relatif à la présence de termites est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6. »
Les conclusions de l'état parasitaire devront être conformes à la norme NF P 03-200 relative au constat d'état parasitaire sur les immeubles bâtis et non bâtis et à la norme NF X 40-501 relative à la protection des constructions contre les termites en France.
L'arrêté du 29 mars 2007 a notamment défini le modèle de l'état du bâtiment relatif à la présence de termites. Le modèle du rapport de visite qui doit être établi, en langue française, lors de l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment (A., art. 2) a malencontreusement été omis lors de la première publication du texte au Journal officiel le 26 avril dernier. Cet oubli a été réparé par une nouvelle publication datée du 28 avril 2007, qui contient cette fois le modèle annoncé. Le texte nouveau abroge par ailleurs (A., art. 3) l'arrêté du 10 août 2000 fixant le modèle de l'état parasitaire relatif à la présence de termites dans un immeuble. Par ailleurs, cet arrêté indique les exigences méthodologiques auxquelles est soumis l'établissement de l'état termites.
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> Diagnostic Gaz
Un diagnostic sur l'état de l'installation de gaz est désormais obligatoire pour tout bien immobilier à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel.
Ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction :
« Art. L. 134-6. - En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel réalisée depuis plus de quinze ans, un état de cette installation en vue d'évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6. »
Les installations de chauffage collectif en chaufferie ne sont pas concernées.
Ce rapport a une durée de validité de trois ans.
Le propriétaire d'une installation intérieure de gaz se doit de mettre à disposition de l'occupant du logement une installation en bon état et doit s'assurer en cas de vente du logement que celle-ci ne comporte pas de vice caché.
L'article 31 de l'arrêté du 2 août 1977 précise : " ... Les défauts constatés à l'occasion de visites d'installations intérieures en service peuvent donner lieu, de la part du distributeur ou d'un des organismes agréés visés à l'article 26 ainsi qu'au troisième paragraphe du présent article, à une injonction adressée à l'usager d'avoir à effectuer les réparations ou modifications nécessaires; le distributeur ou l'organisme agréé peut alors fixer un délai à l'issue duquel la fourniture de gaz est interrompue si l'usager n'a pas procédé aux travaux prescrits. Toutefois, en cas de danger grave et immédiat, le distributeur ou l'organisme agréé interrompt aussitôt la fourniture de gaz jusqu'à suppression du ou des défauts constituant la source du danger. "
Ce diagnostic devrait concerner la totalité des installations gaz quelque soit la nature du gaz utilisé (naturel, GPL ...)
Le Journal officiel du 15 septembre 2006 publie le décret détaillant ses caractéristiques.
Le diagnostic de l’installation intérieure de gaz devra décrire :
- L’état des appareils fixes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire ou mettant en oeuvre un moteur thermique, alimentés par le gaz ;
- L’état des tuyauteries fixes d’alimentation en gaz et leurs accessoires ;
- L’aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz, permettant l’aération de ces locaux et l’évacuation des produits de combustion.
Deux arrêtés du 6 avril 2007, publiés au Journal officiel du 25 avril dernier, viennent d'apporter les dernières précisions attendues avant l'entrée en vigueur (fixée au 1er novembre 2007 par l'article 2 du décret n° 2006-1147 du 14 septembre 2006) de l'état de l'installation intérieure de gaz, qui intègrera à cette date le dossier de diagnostic technique.
Le premier arrêté définit les critères de certification des compétences des personnes physiques réalisant l'état de l'installation intérieure de gaz et les critères d'accréditation des organismes de certification.
Arrêté du 6 avril 2007 définissant les critères de certification des compétences des personnes physiques réalisant l'état de l'installation intérieure de gaz et les critères d'accréditation des organismes de certification
Le second arrêté détaille la méthode de réalisation de l'état de l'installation intérieure de gaz.
Arrêté du 6 avril 2007 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l'état de l'installation intérieure de gaz.
Le texte confirme que cet état doit être réalisé dans les parties privatives des locaux à usage d'habitation et leurs dépendances. Il indique par ailleurs les exigences méthodologiques qui président à l'établissement de ce document, ainsi que les obligations des diagnostiqueurs relativement à l'enregistrement et l'archivage de l'ensemble des documents relatifs à son activité, aux réponses qu'il doit apporter aux réclamations ou plaintes qui lui sont adressées, et à la pérennité de l'appareillage utilisé par lui pour la réalisation de l'état de l'installation intérieure de gaz.
Enfin et surtout ce texte, dans sa version republié au Journal officiel du 28 avril 2007, comporte désormais en annexe le modèle de l'état de l'installation intérieure de gaz qui faisait défaut dans sa publication originale le 25 avril dernier.
> Risques naturels et technologiques
Cet état a pour objectif d'informer les acquéreurs et locataires de biens immobiliers sur l'exposition de ces biens par rapport aux risques naturels et technologiques majeurs existants. Sont concernés les immeubles situés dans des zones dotées d'un plan de prévention des risques technologiques ou d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles ainsi que les zones de sismicités définies par décret en conseil d'Etat.
Les principaux textes de référence sont l'Ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction.
L'article L125-5 du code de l'environnement
(Loi nº 2003-699 du 30 juillet 2003 art. 77 Journal Officiel du 31 juillet 2003)
(Ordonnance nº 2005-655 du 8 juin 2005 art. 21 Journal Officiel du 9 juin 2005)
I. - Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d'Etat, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l'existence des risques visés par ce plan ou ce décret. A cet effet, un état des risques naturels et technologiques est établi à partir des informations mises à disposition par le préfet. En cas de mise en vente de l'immeuble, l'état est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l'habitation.
II. - En cas de mise en location de l'immeuble, l'état des risques naturels et technologiques est fourni au nouveau locataire dans les conditions et selon les modalités prévues à l'article 3-1 de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi nº 86-1290 du 23 décembre 1986.
III. - Le préfet arrête la liste des communes dans lesquelles les dispositions du I et du II sont applicables ainsi que, pour chaque commune concernée, la liste des risques et des documents à prendre en compte.
IV. - Lorsqu'un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application de l'article L. 125-2 ou de l'article L. 128-2 du code des assurances, le vendeur ou le bailleur de l'immeuble est tenu d'informer par écrit l'acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l'immeuble ou dont il a été lui-même informé en application des présentes dispositions. En cas de vente de l'immeuble, cette information est mentionnée dans l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
V. - En cas de non-respect des dispositions du présent article, l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
VI. - Un décret en Conseil d'Etat fixe les conditions d'application du présent article.
Le décret n°2005-134 du 15 février 2005 relatif à l'information des acquéreurs et des locataires de biens immobiliers sur les risques naturels et technologiques majeurs.
> Diagnostic Performance énergétique
Ce diagnostic a pour objectif d'informer les consommateurs pour une action judicieuse en mettant à leur disposition des indicateurs simples, une "étiquette énergétique" ou des valeurs de référence élaborée par des calculs basés sur les mêmes conditions d'usage pour un comportement de type standard. Ce diagnostic propose des critères de comparaison pour le choix d'un logement ainsi que des recommandations pour réaliser des économies d'énergie.
Tous les immeubles collectifs d'habitation sont concernés pour les seules parties privatives. Ce diagnostic est valable dix ans.
Le diagnostic performance énergétique constitue un cas particulier dans la mesure où le parlement en application d'une directive européenne et du protocole de Kyoto a prévu qu'il entrerait en vigueur au 1er juillet 2006 pour les ventes et au 1er juillet 2007 pour les locations, soit un an avant la mise en oeuvre du "dossier de diagnostic technique ".
Loi n° 2004-1343 du 9 Décembre 2004 de simplification du droit (JO n° 185 du 10 décembre 2004)
« Art. L. 134-1. - Le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.
« Il est établi par une personne physique ou morale satisfaisant à des critères de compétence définis par décret en Conseil d'Etat.
« Les activités de cette personne doivent être couvertes par une assurance contre les conséquences de sa responsabilité professionnelle. Elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le ou les propriétaires ou leurs mandataires qui font appel à elle, ni avec une entreprise susceptible d'effectuer des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels elle réalise le diagnostic.
« Art. L. 134-2. - Lors de la construction d'un bâtiment ou d'une extension de bâtiment, le maître de l'ouvrage fait établir le diagnostic mentionné à l'article L. 134-1. Il le remet au propriétaire du bâtiment au plus tard à la réception de l'immeuble.
« Art. L. 134-3. - I. - A compter du 1er juillet 2006, les candidats acquéreurs peuvent obtenir du vendeur d'un bâtiment ou d'une partie d'un bâtiment communication du diagnostic mentionné à l'article L. 134-1. Ce diagnostic, fourni par le vendeur, est annexé à toute promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.
« II. - A compter du 1er juillet 2007, les candidats locataires peuvent obtenir du bailleur d'un bâtiment ou d'une partie d'un bâtiment communication du diagnostic mentionné à l'article L. 134-1.
« A compter de la même date, ce diagnostic est annexé à tout nouveau contrat de location aux frais du bailleur.
« III. - Le diagnostic visé au présent article doit avoir été établi depuis moins de dix ans. Lorsque l'objet de la vente ou de la location est un lot de copropriété, le diagnostic porte exclusivement sur la partie privative du lot.
« IV. - Le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur informative. L'acquéreur ou le locataire ne peut se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l'encontre du propriétaire.
« Art. L. 134-4. - Dans certaines catégories de bâtiments, le propriétaire ou, s'il y a lieu, le gestionnaire affiche à l'intention du public le diagnostic mentionné à l'article L. 134-1 datant de moins de dix ans.
« Art. L. 134-5. - Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent chapitre. »
III. - Le 3° de l'article L. 224-2 du code de l'environnement est abrogé.
Le Journal officiel du 15 septembre 2006 publie le décret détaillant ses caractéristiques:
Ce DPE, établi par un professionnel agréé, devra comprendre :
- Les caractéristiques pertinentes du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation et, dans certains types de bâtiments, de l’éclairage intégré des locaux en indiquant, pour chaque catégorie d’équipements, les conditions de leur utilisation et de leur gestion ayant des incidences sur les consommations énergétiques ;
- L’indication, pour chaque catégorie d’équipements, de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée selon une méthode de calcul conventionnel ainsi qu’une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations ;
- L’évaluation de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée ;
- L’évaluation de la quantité d’énergie d’origine renouvelable produite par les équipements installés à demeure et utilisée dans le bâtiment ou partie de bâtiment en cause ;
- Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d’une échelle de référence établie en fonction de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée, pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment ;
- Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d’une échelle de référence établie en fonction de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre, pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment ;
- Des recommandations visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment ou de la partie de bâtiment, accompagnées d’une évaluation de leur coût et de leur efficacité ;
- Lorsque le bâtiment ou la partie de bâtiment est équipé d’une chaudière d’une puissance supérieure ou égale à 20 kilowatts, le rapport d’inspection de la chaudière.
Un arrêté à paraître devrait déterminer les modalités d’application du DPE.
> Les futurs diagnostics obligatoires
Sécurité électrique
Ce diagnostic devait paraître initialement dans le "dossier de diagnostic technique " mais il en est à nouveau question dans les propositions du rapport Doutreligne-Pelletier (Philippe Pelletier, Président de l’ANAH et Patrick Doutreligne, Délégué Général de la Fondation Abbé Pierre pour le logement des défavorisés).
Sécurité incendie
Dans les propositions du rapport Doutreligne-Pelletier pour une meilleure sécurité des personnes dans l'habitat on trouve une recommandation pour la réalisation d'un "diagnostic obligatoire sur la sécurité-incendie lors de la vente de logement". Le rapport suggérait également la pose de détecteurs avertisseurs autonomes de fumée (DAAF) dans les logements neufs ce qui a donné lieu à une proposition de loi de MM. Pierre Morange et Damien Meslot déposée au débat parlementaire du 28 septembre 2005 visant à rendre obligatoire l'installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation, logement individuel ou collectif, neuf ou ancien afin de garantir une détection précoce des incendies. Ce texte a été adopté par l'Assemblée nationale le 13 octobre 2005.
Assainissement non collectif
Dans le cadre du PROJET DE LOI adopté par le sénat le 14 avril 2005 sur l’eau et les milieux aquatiques. a été ajouté un article L. 1331-11-1 au code de l’environnement :
4° L’article L. 1331-11 est ainsi rédigé :
« Art. L. 1331-11. – Les agents du service d'assainissement ont accès aux propriétés privées :
« 1° Pour l'application des articles L. 1331-4 et L. 1331-6 ;
« 2° Pour assurer le contrôle des installations d'assainissement non collectif ;
« 3° Pour assurer l’entretien des mêmes installations si la commune a décidé sa prise en charge par le service ;
« 4° Pour assurer le contrôle des déversements d’eaux usées autres que domestiques.
« En cas d’obstacle mis à l’accomplissement des missions visées aux 1°, 2° et 4° du présent article, l’occupant est astreint au paiement de la somme définie à l’article L. 1331-8, dans les conditions prévues par cet article. » ;
5° (nouveau) Après l'article L. 1331-11, il est inséré un article L. 1331-11-1 ainsi rédigé :
« Art. L. 1331-11-1. – Toute promesse de vente, tout acte authentique de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation à un acquéreur non professionnel comprend un diagnostic du respect par cet immeuble ou cette partie d'immeuble des prescriptions techniques applicables aux installations d'assainissement non collectif ou un certificat de raccordement au réseau collectif. Ce diagnostic ou ce certificat doit avoir été établi depuis moins d'un an à la date de la promesse de vente ou de l'acte authentique de vente. »
> La surface des lots de copropriété
L’indication de la surface est obligatoire pour les lots vendus dans une copropriété (article 46 de la loi du 10 juillet 1965). Elle doit figurer dans l’avant-contrat, mais l’omission peut être réparée dans l’acte notarié. L’absence de mention entraîne la nullité de l’acte devant le tribunal de grande instance si l’acheteur agit au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. L'acquéreur perd tout recours, si la superficie occultée dans l'avant contrat est indiquée dans l'acte authentique.
Comment se calcule la surface ?
La superficie prise en compte pour le calcul est celle des planchers des locaux clos et couverts, d’une hauteur supérieure ou égale à 1,80 mètre, déduction faite des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Les loggias qui sont closes et couvertes sont intégrées dans le calcul. Les emplacements de stationnement, les garages, les caves, et les lots ou fractions de lots inférieurs à 8 m2 ne sont pas concernés.
Faut-il s’adresser à un professionnel ?
Le recours à un professionnel est facultatif, mais une erreur de plus de 5 % au détriment de l’acheteur peut entraîner la restitution du trop-perçu par le vendeur, au prorata du nombre de mètres carrés en moins. Cette action peut être intentée devant le tribunal de grande instance dans l'année qui suit la signature de l'acte authentique. L’acheteur peut demander la diminution du prix dans un délai de un an à compter de la signature de l’acte notarié. Les erreurs de métré peuvent être corrigées dans les jours qui suivent la signature de l’avant-contrat, mais l’acheteur peut renoncer à la vente.
> Après la vente
La notification de la vente
Les transferts de propriété doivent être notifiés sans délai au syndic, soit par les parties, soit par le notaire concerné. La notification permet au syndic de tenir à jour la liste des copropriétaires et de savoir qui il doit convoquer aux assemblées générales et à qui il doit adresser les appels de fonds. A défaut d'une telle notification , la vente sera inopposable au syndicat et le syndic pourra alors valablement recouvrer auprès du vendeur les appels de fonds sans tenir compte de la vente.
L'avis de mutation
La loi permet au syndic de faire opposition au versement du prix de vente, pour s'assurer du paiement des sommes que le vendeur doit encore à la copropriété. Le blocage ne porte que sur les montants des impayés, le vendeur reçoit donc le solde du prix de la vente. Le vendeur doit présenter au notaire un certificat de syndic de moins d'un mois qui atteste qu'il est à jour de ses paiements vis à vis de la copropriété. Si le vendeur n'a pas présenté au notaire ce certificat, le notaire doit adressé au syndic un avis de mutation par courrier recommandé avec accusé de réception. A partir de la réception de l'avis de mutation, le syndic a 15 jours pour faire opposition par acte d'huissier. Après l'acte définitif de vente, le notaire adresse au syndic les sommes qu'il lui a demandé de prélever sur le prix de vente.
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