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> Exemples de Servitudes
Il peut résulter :
• de la loi, en cas d’enclave (article 682 du code civil) : lorsque le propriétaire n’a aucune issue ou une issue insuffisante sur la voie publique pour accéder à sa propriété.
La fixation des modalités d’exercice du droit de passage est déterminée soit d’un commun accord entre les parties, soit à défaut d’accord par le juge, soit par prescription.
Le passage doit être pris du côté où le trajet est le plus court pour aller du fonds à la voie publique. Il doit être fixé dans l’endroit occasionnant le moins de dommages au propriétaire de la parcelle qui le supporte. Ce dernier perçoit une indemnité fixée à l’amiable ou par le juge.
La servitude légale de passage peut s’éteindre, outre les causes de droit commun, par la cessation de l’enclave (exemple: ouverture sur la voie publique ou réunion des deux lots). Toutefois, elle ne s’éteint jamais par le non-usage.
• d’une convention : dans ce cas l’enclave n’est pas nécessaire. Les modalités d’exercice du droit de passage résultent de la convention créant la servitude.
Cette servitude consiste dans l’interdiction formelle et perpétuelle pour les propriétaires, de bâtir sur tout ou partie du sol joignant un ou plusieurs bâtiments, ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant.
Elle a pour but d’aérer et d’éclairer les bâtiments qui l’entourent.
Les servitudes de cours communes résultent :
• soit d’un libre accord entre les propriétaires voisins. Dans ce cas, un acte authentique doit être dressé par un notaire et publié au bureau des hypothèques ;
• soit d’une exigence de l’administration, en application des règles d’urbanisme à l’occasion de la délivrance d’un permis de construire.
A défaut d’accord entre les propriétaires, le Tribunal de Grande Instance est compétent pour instituer la servitude et déterminer l’indemnité à verser au propriétaire du terrain qui la supporte (articles L.451-1 et suivants et R.451-1 et suivants du Code de l’urbanisme).
Bien qu’évoquée dans le chapitre consacré aux servitudes dans le code civil, la mitoyenneté n’est pas à proprement parler une servitude, car elle ne restreint pas l’utilisation d’un bien.
Il s’agit d’un droit de propriété indivise portant sur la clôture (par exemple un mur, une haie….) séparant deux biens immobiliers contigus, appartenant à des propriétaires différents, la clôture étant établie sur la limite même des deux biens.
Chacun des propriétaires possède sur la clôture mitoyenne des droits égaux de jouissance.
La mitoyenneté s’acquiert de trois manières :
• par la construction à frais communs par les propriétaires voisins d’une clôture entre leurs terrains sur la ligne séparative ;
• par la prescription (voir la création des servitudes) ;
• la cession à un propriétaire voisin, de la mitoyenneté d’un mur édifié à ses frais et sur son propre terrain par un autre propriétaire.
Tout mur séparant des propriétés contiguës est présumé mitoyen, c’est-à-dire construit par deux propriétaires à frais communs sur la ligne séparative de leurs terrains. Cela vaut en l’absence de titre ou marques contraires susceptibles de détruire la présomption de mitoyenneté (article 654 du code civil).
La preuve de la mitoyenneté d’un mur ne pose pas de difficulté lorsqu’il existe un titre de propriété. A défaut de titre ou en cas de silence de l’acte à ce sujet, la preuve de la mitoyenneté s’établit selon des signes extérieurs sur le mur prévus par le loi (par exemple: sens de l’inclinaison du sommet du mur) ( article 653 et suivants du code civil).
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Les présomptions légales de mitoyenneté peuvent être détruites par un titre, par la prescription trentenaire ou par témoignage.
Chacun des propriétaires a le droit d’utiliser le mur à condition de respecter les droits de son voisin. Chacun doit veiller à son entretien et à sa conservation et éviter tout acte de nature à causer un dommage au mur.
Source : Chambre des Notaires de Paris
12 avenue Victoria - 75001 Paris
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