L’urbanisme et les droits du sol

L’urbanisme qualifie tout ce qui revêt un caractère urbain. Cela s’étend de l’étude du phénomène urbain à l’action d’urbaniser et d’organiser les villes.

Dans cette optique d’organisation urbaine, des politiques de planification et de gestion des villes sont mises en place. L’objectif visé est d’obtenir une meilleure harmonie des usages et du bien-être des résidents en maximisant le potentiel géographique.

Depuis la Loi SRU (Solidarité Renouvellement Urbain) datant de 2000, on distingue trois niveaux d’intervention des réglementation.

> L'urbanisme: 3 niveaux d'intervention des réglementation

- Le SCOT (Schéma de cohérence territoriale) :

Intervenant au niveau des aires urbaines (communes voisines), il va déterminer les règles générales d’application des documents régissant les niveaux inférieurs tels que les communes et groupements d’agglomérations.

- Le PLU (Plan Local d’Urbanisme) :

Intervenant au niveau des communes, il va fixer les règles générales et servitudes qui régissent l’utilisation des sols. Depuis la Loi SRU (12/2000) il remplace le Plan d’Occupation des sols.
Intervenant sur une commune seule ou sur une communauté d’agglomérations, il va comporter les éléments suivants :

• rapport de présentation (diagnostic de l’existant, étude des besoins, étude des incidences des impacts des orientations prises, explications des choix retenus).
• projet d’aménagement et de développement durable (PADD) (Projet politique de la collectivité locale sur un horizon de 10 à 20 ans)
• règlement (présentation sous forme de carte de l’espace divisé en différentes zones (urbaines, à urbaniser, agricoles, naturelles ou forestières) et confirmant les dispositions réglementaires de chacune.
• Les annexes (documents et indications à prendre en compte dans le PLU, tels que les servitudes d’utilité publique, les réseaux d’eau potable, etc..)
  
  Le PLU, une fois validé par les autorités compétentes, est tenu à la disposition du public.

Dans le cadre d’une acquisition immobilière, il convient de se renseigner sur les règles d’application d’urbanisme. Acheter dans de l’ancien ou faire construire demandent des vérifications.
La commune a-t-elle un droit de préemption sur le terrain que vous souhaitez acquérir ? Quelles sont les servitudes apparaissant sur le certificat d’urbanisme ? etc…
Les questions sont nombreuses, alors prendre soin de vérifier par avance peut éviter des surprises désagréables par la suite.

- Le CU : Certificat d’urbanisme

Le certificat d’urbanisme est un document administratif indiquant l’état des règles d’urbanisme applicable au terrain concerné. Il donne une information sur les droits et obligations liés. Délivré gratuitement par la mairie de la commune de localisation, ce document ne remplace aucunement le permis de construire.
Deux types de certificat d’urbanisme sont délivrés. Le premier informatif sur les règles applicables au terrain, le second certificat dit « opérationnel » confirmera si le terrain peut être utilisé à la réalisation de la construction souhaitée.

- Le DPU : Droit de préemption urbain

Le droit de préemption donne à une commune la faculté d’acquérir par priorité un bien mis en vente sur son périmètre, afin de réaliser une opération profitable à la communauté. Ce droit ne peut être exercé que dans le respect de règles strictes.

Afin de valider que la commune ne va pas exercer ce droit sur le bien que vous souhaitez acquérir, une demande appelée DIA ou Déclaration d’Intention d’Aliéner va être effectuée auprès de la mairie. Cette demande, effectuée généralement par le notaire, sera envoyée en courrier recommandé avec accusé de réception.
L’acte authentique de vente ne pourra s’effectuer qu’après réception de la renonciation de la commune à son droit à préempter (délai de 2 mois pour la réponse).

- Détermination du SHON : Surface Hors Œuvre Nette et du SHOB : Surface Hors d’œuvre Brute