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> Le contenu du règlement de copropriété
Ce document est une véritable charte commune, il décrit les droits et obligations des copropriétaires sur les parties privatives et les parties communes ainsi que le fonctionnement interne de la copropriété. Il est habituellement complété par d'autres documents, tel que l'état descriptif de division qui contient la liste des lots numérotés, avec la mention du nombre de tantièmes de copropriété affectés à chaque lot (article 2 du décret du 17 mars 1967).
Il doit comporter au minimum :
- La désignation et description générale des bâtiments construits ou à construire.
- des clauses qui déterminent la destination des parties communes et des parties privatives.
- des clauses fixant les conditions de jouissance de ces parties communes et privatives (problème d'encombrement, de stationnement, de bruit...)
- il fixe les règles relatives à l'administration des parties communes sous réserve des dispositions de la présente loi.
Il inclut l'état de répartition des charges qui :
- définit les différentes catégories de charges et distingue celles afférentes à la conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble, celles relatives au fonctionnement et à l'entretien de chacun des éléments d'équipement commun et celles entraînées par chaque service collectif.
- fixe la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges ou du moins les bases de répartition.
- mentionne les éventuelles conventions au sujet des droits accessoires aux parties communes.
Un règlement de copropriété correctement rédigé ne doit donc rien laisser dans l'ombre et énumère avec minutie quelles parties sont communes et quelles autres sont privatives. En cas de silence du règlement au sujet d'un élément, les copropriétaires s'en remettront alors à la définition de l'article 2 de la loi de 1965 : "Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire" et de l'article 3 de la même loi :
" Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes."
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