Le règlement de copropriété - L’établissement du règlement de copropriété

Le règlement peut être établi dès l'origine, au moment de la mise en copropriété, soit par le promoteur, ou encore par un propriétaire qui entend procéder à la cession en plusieurs lots d'un immeuble à construire ou déjà construit. C'est le processus le plus courant. Le règlement de copropriété doit être conforme à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et au décret du 17 mars 1967. Chaque acquéreur de lot souscrira au règlement lors de la signature de l'acte de vente, il s'ensuit que le règlement de copropriété est adopté à l'unanimité.

Pour tous les immeubles édifiés ou divisé depuis 1965, le règlement est établi préalablement à la vente des lots, et il devient opposable aux autres copropriétaires sitôt la première vente conclue, dès lors, s'il a été publié, l'acte de transfert de propriété porte la mention que l'acquéreur en a eu préalablement connaissance (article 4 du décret du 17 mars 1967).

Lorsqu'un nouveau règlement de copropriété est adopté, il est opposable à tous les copropriétaires, indépendamment de sa publication (Cass. 3ème civ. 23 juin 1976).

Le syndicat des copropriétaires peut également l'établir (article 14 de la loi de 1965). Cette solution permet aux copropriétés qui, pour des raisons diverses, seraient dépourvues de règlement de s'en doter afin de se mettre en conformité avec la loi. L'assemblée générale peut statuer à la double majorité de l'article 26 de la loi de 1965 c'est à dire à la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix. Toutefois, il doit se limiter aux dispositions qui concernent la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes (article 26 de la loi de 1965). A défaut d'un accord entre les parties, le règlement de copropriété peut également résulter d'un acte judiciaire (Cass.3ème civ. 15 novembre 1989).