> Quel type de contrat adapté pour votre construction ?
Plusieurs choix sont possibles pour mener à bien votre projet de construction.
Aucune solution ne s’impose d’elle-même, cela sera fonction de la complexité de votre projet et de vos connaissances des métiers du bâtiment.
> Le contrat d’entreprise
Ce type de contrat est réservé aux personnes disposant d’une bonne connaissance des corps de métiers du bâtiment avec des capacités de coordination de chantier.
Vous êtes dans le cas où vous faîtes appel à plusieurs entreprises mises en concurrence par corps de métier et vous prenez contact avec chaque entreprise pour contracter un contrat d’entreprise lot par lot.
Le contrat d’entreprise n’est pas réglementé aussi dans ce cas, vous devez être très prudent, en veillant à une description précise et détaillée par corps de métier, incluant les matériaux employés et références associées dans chaque devis établis.
Afin de ne pas avoir de mauvaise surprise sur une tarification plus importante, vous pouvez pour vous protéger et conclure à prix forfaitaire non révisable.
> Le contrat de construction de maison individuelle
Ce type de contrat est conclu avec un unique interlocuteur, le constructeur qui peut se charger à la fois de vous fournir le plan de maison et assurer sa construction sur votre terrain.
Fonction du constructeur votre construction peut relever de la maison standardisée avec peu de marges de manœuvre sur le type de matériaux utilisés en se cantonnant à rester dans un « moule », à une maison personnalisée sur mesure, adaptée à votre terrain et votre projet avec le choix des matériaux utilisés.
Le contrat de construction de maison est conclu avec la fourniture d’une notice descriptive détaillée, avec comme principal engagement du constructeur de livrer la maison dans un délai pour un prix définitif garanti.
> Le contrat de maîtrise d’œuvre
Ce type de contrat est conclu avec un professionnel du bâtiment agissant en qualité d’économiste de la construction. Il peut s’agir d’un architecte maître d’œuvre.
Le maître d’œuvre va concevoir votre projet en allant de l’établissement des plans à la coordination des travaux, en vous assistant avec les entreprises moyennant des honoraires en % TTC des travaux ou forfaitisé.
Cet intermédiaire va faire des appels d’offres pour chaque corps de métier (maçonnerie, charpente, plomberie…), il aura un rôle de conseil dans le choix des entreprises, la sélection vous revenant :
C’est pourquoi le maître d’œuvre veillera à établir un projet adapté à votre enveloppe budgétaire sans connaître précisément le coût global de la construction.
Ce type de contrat permet de réaliser une construction sur mesure adaptée à votre projet. En l’absence de réglementation spécifique, il convient d’établir un contrat de service définissant le périmètre d’action de la mission du maître d’œuvre :
- la réalisation du plan
- le montage du dossier de demande de permis de construire
- l’aide dans la sélection des entreprises après appel d’offre
- la rédaction des documents techniques
- l’assistance à réception
- la coordination du chantier
En veillant à un avant projet de construction précis permettant d’identifier:
- les informations relatives au terrain sur lequel va être construit la maison : plan de masse (échelle 1/500e)
- un plan par niveau avec coupes et façades (échelle 1/100e)
- un descriptif des natures de chaque pièce, superficie et équipements associés (type de revêtement au sol, au mur, type de chauffage)
- une estimation tarifaire globale de l’ensemble des travaux.
L’avant projet validé permettra d’aboutir sur un dossier de consultation par corps de métiers comprenant des plans de coupes et façades (souvent à l’échelle 1/50) comprenant un devis descriptif détaillé par corps de métier avec les conditions des marchés et échéancier de travaux associés.
Le maître d’œuvre doit vous délivrer les attestations des assurances, professionnelles et décennales permettant d’assurer les dommages éventuels pouvant mettre en cause sa responsabilité pour des désordres post travaux.
Ce type de contrat permettra une construction personnalisée à souhait, contrat à privilégier dans le cas de mise en œuvre de construction saine nécessitant une technicité importante avec des corps de métiers ayant recours à des techniques de bâtiments spécifiquement liées à l’usage de matériaux naturels.
> Le contrat d’architecte
Ce type de contrat est conclu spécifiquement avec un architecte qui engage sa responsabilité à chaque niveau d’intervention de votre construction.
Un architecte DPLG est un professionnel dont la compétence est reconnue par l’état.
Avoir recours à un architecte s’avère souvent un peu plus couteux, avec une utilisation de matériaux de qualité et une gestion de l’espace de vie adapté au contexte de votre projet.
La mission confiée à l’architecte fait l’objet d’un contrat écrit spécifiant les obligations mutuelles incluant :
- l’étendue exacte de sa mission avec son engagement pour votre compte
- le montant et le mode de règlement de ses honoraires en fonction de la mission de l’étude à la réception des travaux
- les délais qu’il doit respecter pendant la conception pour délivrer les différents documents techniques du projet, et ceux dont vous disposez pour les approuver
- les assurances légales qu’il a souscrit et celles que vous avez à souscrire en qualité de maître d’ouvrage
L’architecte peut voir sa responsabilité décennale ou biennale engagée :
- pendant les 10 ans post réception, sa garantie décennale en jeu vous garantissant contre les malfaçons et dommages compromettant la solidité de la construction, la rendant impropre à l’usage auquel elle est destinée, même dans le cas d’un vice lié au sol.
- pendant un an après la réception : la garantie de parfait achèvement :
Cette garantie incombe aux entrepreneurs, tous désordres signalés lors de la réception ou au cours de la première année doivent être réparés par les entreprises concernées. En cas de défauts dus à une erreur de conception de l’architecte, son assurance prendra en charge les coûts de travaux.
- pendant 2 ans après la réception des travaux : sa garantie de bon fonctionnement. L’ensemble des équipements défectueux sont garantis dans la mesure où l’on peut les enlever ou remplacer sans détériorer la construction réalisée.
> Le contrat de construction de maison individuelle (en détail)
> Ce que comprend la notice descriptive :
Elle doit comprendre :
- les coupes et élévations,
- les côtes utiles,
- l'indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances,
- tous les travaux indispensables à l'implantation, l'adaptation au sol et à l'utilisation de la maison, notamment, les travaux de raccordements au tout à l’ égout et aux autres réseaux publics,
La notice descriptive doit faire la distinction entre les éléments compris et ceux non compris dans le prix convenu; avec dans ce cas, le coût des travaux non compris dans le prix, restant à votre charge.
Le coût global de la construction s’entend toutes taxes comprises avec mentions des travaux à votre charge que vous avez décidé de réaliser vous-même.
> Ce type de contrat doit notamment prévoir :
- La date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison
- La justification de la garantie de livraison :
Un constructeur doit disposer de la caution d’un établissement financier ou d’une société d'assurance qui s'engage en cas d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à terminer la maison au prix convenu.
- La justification de la garantie de remboursement:
Dans le cas où un constructeur exige des paiements avant l'ouverture de votre chantier,cette garantie vous assure du remboursement intégral des sommes versées avant l'ouverture même du chantier en cas de non réalisation des conditions suspensives, ou de renoncement de votre part dans les 7 jours qui suivent la réception du contrat, ou de chantier non ouvert à la date convenue.
> Un contrat prenant effet à la levée des conditions suspensives suivantes :
- vous êtes propriétaire du terrain,
- l’offre de prêt accordée,
- votre permis de construire est accordé,
- vous avez souscrit une assurance dommages-ouvrage,
- le constructeur est titulaire de la garantie de livraison.
La signature de votre contrat de construction peut avoir lieu avant la levée de l’ensemble de ces conditions.
Dans ce cas le contrat doit préciser que si elles ne sont pas réalisées à la date prévue au contrat, et au plus tard à l'ouverture du chantier, le contrat sera annulé.Toute somme versée préalablement devra vous être intégralement remboursée.
Vous devez disposer des attestations des assurances de responsabilité professionnelle et décennale prise par le constructeur avant l’ouverture du chantier. Vous devez souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier.
> Un contrat avec des paiements échelonnés :
En fonction de l'avancement des travaux, les paiements à réaliser ne peuvent dépasser un pourcentage du prix convenu :
- 15% à l'ouverture du chantier, y compris les sommes versées avant cette ouverture (notamment au moment de la signature),
- 25% à l'achèvement des fondations,
- 40% à l'achèvement des murs,
- 60% à la mise hors d'eau,
- 75% à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air,
- 95% à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie, et de chauffage,
- 5 % à la réception sans réserves.
> La réception des travaux :
Une fois la construction de votre maison finalisée, la réception de votre construction doit être établie par un procès verbal.
- Si vous êtes seul à la réception avec le constructeur :
- Vous disposez d’un délai de huit jours à compter de la remise des clés pour signaler au constructeur par lettre recommandée les désordres apparents éventuels,
- vous versez le solde du prix à l'expiration de ce délai, sous réserve que les désordres soit réparés, dans le cas contraire vous consignez une somme de 5% maximum du prix jusqu'à leur réparation.
- Si vous êtes assisté par un professionnel du bâtiment:
Des professionnels peuvent vous assister dans votre réception avec le constructeur qu’il s’agisse d’un expert en bâtiment, d’un architecte, d’un contrôleur technique:
- si aucun désordre n'est constaté, vous versez le solde du prix au constructeur,
- si des désordres sont constatés, vous les mentionnez précisément dans le procès-verbal et vous consignez une somme dans la limite de 5% maximum du prix, jusqu'à leur réparation.
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