> Choisir votre terrain
Le choix d’un terrain nécessite la plus grande attention. En effet, de part sa configuration il conditionnera la réalisation et l’implantation de votre maison. Tour d’horizon des éléments clefs à prendre en compte.
> Facteurs de localisation et de prix
L’emplacement de votre terrain doit être adapté à votre façon de vivre : activités professionnelles, scolarité d’enfants, activités sportives….
L’éloignement de la ville vous permettra l’accès à des prix plus attractifs avec 2 inconvénients à prendre en compte :
- un surcoût lié à la distance à parcourir pour répondre aux activités quotidiennes avec un coût de transports plus important
- une valorisation du patrimoine plus faible : l’emplacement est le 1er facteur de valorisation d’un patrimoine
> Facteurs intrinsèques liés au terrain
Un beau terrain à l’œil nu n’est pas toujours un terrain adapté à votre projet de construction :
- En fonction de la nature du sol (humide, argileux, granitique …), de l’inclinaison du niveau du terrain par rapport à la voie publique, des choix techniques plus ou moins coûteux, notamment pour les fondations de votre maison, devront être mis en œuvre.
Une étude de sol par sondage via un carottage permet de déterminer la composition géologique du sol afin d’optimiser les choix techniques pour la fondation.
Un état des risques naturels et technologiques (article L125-5 et R125-23 à R125-7) datant de moins de 6 mois doit être annexé si le terrain à acheter se situe dans un périmètre d’exposition aux risques technologiques ou naturels (feu de forêt, avalanche, mouvement de terrains), d’une zone sismique.
- La présence de failles telluriques (sèches ou humides) est susceptible d’avoir des répercussions à terme sur votre santé
Une étude géobiologique du terrain peut permettre d’identifier la présence de failles telluriques pour préserver votre santé.
Le terrain et son environnement:
Votre projet de construction doit s’inscrire dans son environnement en tenant compte du relief, des bâtiments existants, de l’environnement extérieur en général.
Votre terrain peut être susceptible d’être exposer à :
- de nuisances sonores liées à un axe routier important variable en fonction des vents porteurs,
- des hyperfréquences liés à la présence d’antenne relais de téléphones portable ou antenne Internet Wi-Max.
- des champs électriques et magnétiques importants liés à la présence d’une ligne à haute tension à proximité
Une étude de mesure de champs électriques, magnétiques et hyperfréquences permettra de valider l’opportunité ou non d’acquisition de ce terrain.
Fonction de la localisation géographique un terrain répondra à des règles d’urbanisme définies dans les plans d’occupation des sols (POS) ou plans locaux d’urbanisme (PLU) (consultables gratuitement en mairie) délimitant les possibilités en terme de construction.
Ce POS ou PLU indique principalement les règles à respecter et le droit en matière de construction sur un terrain avec notamment :
- Le COS (coefficient d’occupation du sol) indiquera la surface hors œuvre nette (SHON) possible pour construire votre maison. Cette surface tient compte de la somme des surfaces des planchers, épaisseur des murs de chaque niveau comprise.
- Le type d’affectation (zone d’habitation, industrielle, agricole).
- Le cas des servitudes
Un terrain peut être grevé par des servitudes :
- d’utilité publique : droit détenu par l’ordre publique projet d’expropriation, règle d’alignement, voie aérienne, périmètre de rénovation
- d’utilités privées : droit détenu par un voisin sur le terrain avec par exemple une servitude de passage (le cas d’une parcelle enclavée pour permettre d’y accéder) voire une servitude d’écoulement des eaux ( obligation de recevoir les écoulements des eaux naturelles provenant d’un autre terrain par exemple) Qu’il s’agisse d’un terrain hors lotissement ou en lotissement il peut présenter des servitudes tant privées que publiques.
- Les terrains en lotissement.
L’achat d’un terrain en lotissement se fait auprès d’un aménageur lotisseur. (superficie garantie au m2 près pour les lotisseurs adhérant au SNAL).Ce type de terrain en lotissement présente l’avantage d’être viabilisé raccordé aux réseaux d’eau, d’électricité, gaz, télécommunication, au réseau de traitement et d’évacuation des eaux usées. Généralement, il disposera d’un règlement de lotissement déterminant les règles en matière de construction type de clôture, végétation à réaliser…
Un cahier des charges du lotissement définit également aux acquéreurs les droits et obligations vis à vis du lotisseur et entre colotis.
- Les terrains hors-lotissement.
Il s’agit de terrain issu généralement de division parcellaire. Il présente l’avantage d’être plus flexible sur la construction en s’appuyant sur les règles de construction en vigueur ( POS/PLU) avec la contrainte de n’être pas toujours viabilisé. Cela nécessite des frais supplémentaires pour obtenir les raccordements aux équipements collectifs possibles de la commune.
> Frais liés à l’acquisition du terrain et à la construction
- Frais d’acquisition du terrain :
L’achat d’un terrain à construire présente l’intérêt de ne payer de frais de notaire que sur le foncier. Le terrain ne dispose pas encore de bâti. On appelle cela les droits d’enregistrement payables par les acquéreurs de terrain à bâtir au taux de 5.09 % depuis le 1er janvier 2006. Il convient d’ajouter à ces frais les émoluments du notaire représentant environ 1% du prix du terrain auquel peut s’ajouter d’autres frais tels que le géomètre, le salaire du conservateur des hypothèques… qui s’élèvent environ entre 500 et 750 euros.
- Frais liés à la construction :
La construction d’une maison implique le paiement de certaines taxes contributives à l’équipement collectif commun. Il est important de les prendre en compte dans son projet d’acquisition. Fonction de la localisation de votre terrain, différentes taxes peuvent vous être demandées:
La construction d’une maison est soumise au paiement de la taxe locale d’équipement.
Cette taxe s’applique de façon automatique à toutes les communes de plus 10000 habitants cependant elle peut également être mise en place dans des communes moins importantes.
Cette taxe est calculée en fonction de la surface hors œuvre nette de votre construction. (SHON).
En fonction des communes, elle varie entre 1 et 5% d’un prix du m2 est appliqué à votre SHON.
- la taxe additionnelle en région ile de France :
-une taxe complémentaire représentant 1% de cette TLE est appliquée dans certaines communes d’ Ile-de-France.
- la taxe départementale des espaces naturels sensibles
Cette taxe est issue du conseil général pour préserver les paysages. Elle dispose d’un taux applicatif de 2% dans la limite de la valeur de l’ensemble immobilier. (art. L142-2 du code de l’urbanisme et R 142-1 du code de l’urbanisme).
- taxe départementale pour financer les CAUE
Cette taxe sert à financer les conseils d’architecture, d’urbanisme et d’environnement. Son taux ne doit pas excéder 0.3% (à partir d’une méthode de calcul forfaitaire lié au M2 de SHON)
> Conclusion :
Le choix d’un terrain ne se résume pas à un simple prix par rapport à une superficie sur un emplacement.
Il requiert bon nombre d’éléments à prendre en considération pour une construction de maison adaptée à ses occupants.
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