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Coach Immobilier
Guide Immobilier
Les diagnostics immobiliers |
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| Date de construction du bien immobilier |
Points de contrôle
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| Avant le 1er janvier 1980 | Flocage, calorifugeage, faux plafonds |
| Avant le 29 juillet 1996 | Calorifugeage, faux plafonds |
| Avant le 1er juillet 1997 | Faux plafonds |
> La loi carrez : garantir la surface du bien
- Objectif de la loi :
La loi Carrez du 18 décembre 1996 donne l’obligation au vendeur de lot en copropriété d’en garantir la superficie.
Cette loi a pour but de protéger l’acheteur en lui garantissant la superficie du logement en évitant le paiement de m2 non effectif.
- Logements concernés :
Les logements en copropriété sont concernés, il s’agit d’appartement mais également de maison. On parle dans ce dernier cas de copropriété horizontale.
- Quelles mesures sont prises en compte ?
La surface mesurée est la surface dite privative et non habitable. Elle correspond à celle des planchers et locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cage d’escalier, gaines, embrasures des portes et des fenêtres et des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.
Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de cette superficie privative. Les caves, places de parking, garages vendus en lots séparés ne sont pas comptabilisés.
- En pratique :
Le vendeur est habilité à réaliser lui-même la mesure de son bien, cependant il est vivement conseillé d’avoir recours à un professionnel compte tenu de la marge d’erreur autorisée de 5% facilement atteignable.
Plus la surface à mesurer est petite ou complexe (décroché de pan de murs, cage d’escalier…) plus la marge d’erreur est facilement atteignable.
Lorsqu’un bien est certifié loi carrez, la validité de ce diagnostic est illimitée dans le temps, dans la mesure où aucune modification dans la surface du bien n’a été apportée.
> Etat parasitaire : Termites
- Objectif de la loi :
Le diagnostic termites a pour objet d’identifier les zones infectées par les termites afin de protéger respectivement les acquéreurs et propriétaires d’immeubles.
L’occupant ou propriétaire d’un bien a l’obligation de déclarer en mairie toute contamination par les termites et de traiter ou procéder à la destruction des matériaux contaminés.
- Logements concernés :
Tout bien immobilier bâti, qu’il s’agisse d’immeubles collectifs, copropriétés ou non, maisons individuelles, dépendances, mais également les terrains.
- En pratique :
Si le bien acheté s’inscrit dans une des zones de contamination fixées par arrêté municipal, un état de termites doit être produit. En cas de contamination, les travaux nécessaires doivent être réalisés.
A ce jour l’état des termites est valable 6 mois, cependant à compter du 1er novembre 2007 le délai de validité sera porté à six mois à partir de la promesse de vente ou à partir de l’acte authentique (relatif au communiqué du ministère du logement en date du 16 Janvier 2007)
> Diagnostic de Performance Energétique
- Objectif de la loi :
Ce diagnostic permet d’identifier les performances énergétiques du logement en vue.
Il n’a qu’une valeur informative.
- Logements concernés :
Sont concernés par ce DPE :
- la maison individuelle
- le bâtiment collectif à usage principal d’habitation ou non pourvu d’un mode individuel ou collectif de chauffage et/ou de production d’eau chaude sanitaire
Il s’applique principalement à tout bâtiment proposé à la vente, exception faite :
- des constructions provisoires de 2 ans ou moins
- de bâtiments à usage, industriel, artisanal, ou agricole
- de bâtiments indépendants de moins de 50 m2 de surface hors œuvre brute.
- des monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire en application du code du patrimoine
- En pratique :
Ce diagnostic de performance énergétique est valable 10 ans et s’applique :
- aux ventes de bâtiments existants, il doit être annexé à tout avant contrat et disponible dès la mise en vente du bien à l’acquéreur potentiel.
- aux constructions neuves dont le permis est déposé postérieurement au 30 juin 2007
Ce diagnostic doit être remis au plus tard à l’acquéreur au moment de la réception.
Dans le cadre d’une vente en VEFA, il n’est pas obligatoire de l’annexer à l’acte notarié.
Le document remis est facilité par un double étiquetage :
- pour la consommation d’énergie
- pour l’émission de gaz à effet de serre
> Etat des risques naturels et technologiques
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Objectif de la loi :
Cette loi vise à faire prendre connaissance de l’état des risques naturels, technologiques ou sismiques auxquels est exposé le bien à acheter.
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Logements concernés :
Tout type d’immeuble bâti (maison, immeuble collectif) ou non bâti (terrain) situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques est concerné.
Cette zone est définie par décret.
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En pratique :
Ce diagnostic doit être annexé à tout avant contrat exception faite des contrats de construction de maison sans fourniture de terrain. Il est également exigible en cas de location d’un bien situé dans cette zone de prévention des risques.
En plus de ce diagnostic, quelle que soit la zone géographique du bien, le propriétaire vendeur doit informer par écrit l’acquéreur, des éventuels sinistres ayant affecté l’immeuble bâti (immeuble ou maison). Cette information doit être mentionnée dans l’acte authentique. Le document a une durée de validité de 6 mois.
A défaut de l’état des risques annexé ou d’information relative à un sinistre, cela peut entraîner l’annulation du contrat de vente ou de location voir une diminution du prix de vente.
> Etat des installations intérieures d’électricité et de gaz
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Objectif de la loi :
La loi vise à protéger l’acquéreur d’un bien à usage d’habitation sur la conformité des installations intérieures tant électrique que gaz.
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Logements concernés :
- il s’agit des installations électriques et gaz privatives, des locaux, à usage d’habitation et leurs dépendances de plus de 15 ans.
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En pratique :
Concernant, l’installation électrique :
Un modèle réglementaire permet de vérifier l’état de l’installation intérieure d’électricité avec notamment :
- un appareil général de commande et de protection
- un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre à l’origine de l’installation électrique
- d’un dispositif de protection contre les surintensités, adapté à la section des conducteurs sur chaque circuit
- d’une liaison équipotentielle et d’une installation électrique adaptée aux conditions particulières des pièces d’eau (salle d’eau, salle de bain)
Il doit avoir été réalisé moins de 3 ans avant la date de l’acte de vente
Concernant l’installation gaz :
Le diagnostic gaz est obligatoire lors de la vente d'un bien d'habitation dont l'installation de gaz a plus de 15 ans
L’état doit contenir :
- la description des appareils fixes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire alimentés par le gaz
- l’état des tuyauteries fixes d’alimentation en gaz et leurs accessoires
- l’aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz permettant l’aération et l’évacuation des produits de combustion.
Cet état est réalisé sans démontage d’installation existante.
Même si une habitation n’a plus le gaz en fonctionnement dès lors qu’il subsiste des tuyaux fixes, ce diagnostic doit être réalisé.
Il doit avoir été réalisé moins de 3 ans avant la date de l’acte de vente.
En l’absence de ces états tant sur l’installation électrique que le gaz, lors de l’acte authentique le vendeur pourra voir sa responsabilité engagée sur les vices cachés correspondants.