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> L'achat à deux
Dans le cadre d'un achat immobilier à deux, il convient de bien identifier les différentes incidences de votre régime matrimonial lorsque vous êtes mariés, ou celle de votre contrat de PACS ou l'absence d’un quelconque contrat.
Nous allons commencer par nous intéresser aux cas du mariage avec les différents régimes matrimoniaux existants. Tout mariage suppose un régime matrimonial. Cela va impliquer que pendant toute la durée du mariage et ce jusqu'à sa dissolution (par divorce ou décès) les biens et les finances des époux seront soumis aux règles imposées par le régime choisi.
Il convient d’identifier ses besoins, fonction du patrimoine apporté par chacun et de celui qui sera constitué dans l'avenir.
Comment sont envisagés les partages en cas de séparation ou qui aura la gestion du patrimoine en cas de décès ?
Ce sont des questions simples qu’il vaut mieux avoir à l'esprit. Se préparer à ce genre d'évènement évitera bien des déconvenues et désagréments dans des situations souvent déjà très difficiles.
Il existe en France quatre grands types de régimes matrimoniaux :
- Le régime de la communauté légale réduite aux acquêts (depuis Janvier 1966 qui a remplacé le régime de la communauté des meubles et acquêts)
- Le régime de la séparation de biens
- Le régime de la participation aux acquêts
- Le régime de la communauté universelle
De part le mariage, le couple entre de fait sous le régime de la communauté réduite aux acquêts.
Dans l’hypothèse du choix d’un autre régime, il conviendra de passer devant notaire pour la rédaction d’un acte spécifique.
> La communauté légale réduite aux acquêts
-Appartenance des biens :
Les biens des époux sont répartis en trois parties :
- les biens propres du mari
- Les biens propres de la femme
- Les biens communs aux deux époux
Les biens propres sont les biens acquis par chacun avant le mariage ou durant le mariage par succession ou donation. Chacun des époux ne possède aucun droit sur les biens de l’autre.
Les biens communs sont ceux acquis par les époux pendant le mariage que ce soit en bien immobilier ou des revenus financiers.
- Les droits des conjoints :
Chacun des époux est seul responsable de ses propres dettes, celles effectuées pour le foyer ou les enfants seront réparties conjointement. Aucune vente, donation ou location d’un bien de la communauté, ne pourra être effectuée par l’un des époux, sans l’accord de l’autre.
Lors d’un divorce, chacun reprend ses biens propres et ceux qui ont été acquis dans la communauté seront partagés par moitié (patrimoine immobilier du foyer, patrimoine financier, patrimoine professionnel …). Dans le cas de dettes, le partage est identique.
Lors d’un décès, le conjoint survivant héritera de la moitié de la part des biens communautaires de son conjoint décédé. Les ayant droits hériteront eux de l’autre moitié ainsi que des biens propres du défunt.
La communauté légale aux meubles et acquêts, régime de fait avant 1966, procède du même principe. Toutefois, il n’y avait aucun distinguo entre les biens propres et les biens communs, de part le mariage sans contrat, tous les biens quelle que soit leur origine entraient dans la communauté et étaient gérés à ce titre.
> La séparation de biens
Le choix de ce régime matrimonial impose l’établissement d’un contrat de mariage, acte réalisé devant notaire.
- Appartenance des biens :
Il n’existe pas de notion de communauté dans le foyer. Les biens appartiennent en propre soit au mari, soit à l’épouse.
Dans la pratique courante, bon nombre de bien achetés en commun par l’un ou l’autre, ne pourront être la propriété d’un seul. On considérera alors que ces biens leur appartiennent en indivision.
- Les droits des conjoints :
Ainsi, chaque époux est seul responsable de ses biens et de ses dettes et les gère en toute indépendance, qu’il s’agisse de biens propres avant mariage ou de biens acquis conjointement après.
Lors d’un divorce, chacun reprend ses biens propres. Pour les biens acquis conjointement, l’époux souhaitant obtenir le bien devra « racheter » la part de son conjoint afin d’en devenir totalement propriétaire.
Dans le cas d’un décès, les dispositions prévues au contrat de mariage confirmeront les répartitions des biens appartenant au défunt (entre conjoint et ayant droits).
> La participation aux acquêts
Le choix de ce régime matrimonial impose l’établissement d’un contrat de mariage, acte réalisé par devant notaire.
- Appartenance des biens
Le principe est similaire à celui du régime de séparation de biens pendant toute la durée du mariage. Les biens appartiennent en propre à l’un ou l’autre des conjoints.
- Les droits des conjoints
De même, chaque époux est seul responsable de ses biens et de ses dettes et les gère en toute indépendance, qu’il s’agisse de biens propres avant mariage ou de biens acquis conjointement après.
Les différences viennent lors de la dissolution du mariage, en cas de divorce ou de décès.
On va évaluer l’enrichissement de chacun des deux patrimoines depuis la date de mariage. Le conjoint qui se sera le moins enrichi aura le droit de percevoir la moitié de l’augmentation du patrimoine de son conjoint. C’est ce que l’on appelle la « créance de participation ».
Ce régime rétablit une certaine égalité entre les époux lorsqu’il existe un déséquilibre financier important.
> La communauté universelle
Le choix de ce régime matrimonial impose l’établissement d’un contrat de mariage, acte réalisé par devant notaire.
-Appartenance des biens :
Le régime de la communauté universelle consiste simplement à mettre en commun tous les biens du couple, y compris ceux détenus en propre par chacun des conjoints avant le mariage ou reçus pendant.
- Les droits des conjoints :
A la dissolution de décès, le conjoint survivant se verra attribué l’intégralité du patrimoine commun par le biais d’une « clause d’attribution » stipulée au contrat de mariage. Cette clause, avantageuse pour les personnes n’ayant pas d’héritiers en ligne directe, permet l’abattement total des frais de succession.
Toutefois, quel que soit le régime matrimonial choisi, la loi sur certains postes, s’appliquera toujours suivant les mêmes principes :
Les époux sont sur un pied d’égalité et assurent conjointement la direction de la famille, le choix d’une résidence et doivent assumer les charges du ménage en fonction de leurs facultés respectives.
Un des conjoints ne pourra vendre un logement ou en résilier le bail sans l’accord de l’autre (y compris dans le cas d’un bien propre).
Chacun des époux a la possibilité de la détention d’un compte bancaire personnel dont il peut disposer à loisirs, une fois acquittée sa contribution aux charges du foyer.
Dans le choix de l’un ou l’autre de ces régimes, le notaire sera à même d’étudier avec vous quelle sera la solution et ses variantes les mieux adaptées à vos souhaits et intérêts.
Il est toujours possible de changer de régime matrimonial, après une période minimum de mariage de deux années. Ce changement sera soumis à l’approbation d’un juge de tribunal de grande instance. Il devra statuer sur le bien fondé de la demande, fonction de l’intérêt des familles et des enfants afin que personne ne soit lésé lors de cette modification.
> Le PACS ou Pacte Civile de solidarité
Il s’agit d’un contrat liant deux personnes physiques, avec pour but l’organisation de la vie commune au même titre qu’un régime marital. Il va faire l’objet d’un dépôt auprès du greffe du tribunal d’instance du ressort de la résidence commune et sera de forme standard à minima ou rédigé par un avocat ou un notaire en fonction des souhaits des partenaires.
Avantage fiscal en matière de succession ou donation
- Appartenance des biens :
A défaut de précision au contrat, les biens sont soumis au même statut que celui de la séparation de biens. Ils sont réputés appartenir en propre, à l’un ou l’autre des partenaires, les biens sans justificatif d’appartenance seront réputés leur appartenir conjointement.
- Les droits des partenaires :
Attention, dans le cas d’un décès, les partenaires d’un PACS sont considérés comme des tiers dans le cadre de leur succession, par conséquent en l’absence de testament, sans aucun droit l’un par rapport à l’autre. Ils bénéficieront toutefois, par rapport aux personnes en simple concubinage, de quelques avantages fiscaux supplémentaires en succession ou donation.
Depuis le 1er Janvier 2007, le partenaire survivant a la jouissance gratuite de la résidence principale et son mobilier pendant l’année qui suit le décès de son partenaire.
Le cas de l’achat immobilier considère les partenaires comme des indivisaires, propriétaires des parts mentionnées dans l’acte d’acquisition.
La liquidation par dissolution du PACS se fait en principe à l’amiable. En cas de désaccord, le tribunal de grande instance pourra statuer.
> L’achat en concubinage
Le statut de concubinage ou union libre n’est soumis à aucune loi. Aucune promesse écrite ou contrat ne liant les partenaires, le législateur n’interviendra donc pas pour statuer sur les modalités d’organisation et de séparation de la vie commune.
Les partenaires ne détiennent aucun droit l’un vis-à-vis de l’autre, en cas de séparation ou de décès.
Dans le cas d’un achat immobilier, il s’agira de déterminer les participations financières de chacun et de constituer une indivision en rapport. Chacun sera donc propriétaire en rapport avec sa quote-part de participation.
Les règles de gestion de l’indivision s’appliquant, toute décision devra être prise à l’unanimité et chacun peut quitter l’indivision à tout moment. (article 815 du code civil).
D’autres solutions telles que la SCI, ou la Tontine seront à étudier dans ce cas d’achat immobilier en union libre.
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