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Acheter ou Louer

Sommaire
Acheter ou Louer
Côté location
Côté achat
Comparer entre l'achat et la location
Les critères du marché local
Les critères familliaux, fiscaux et patrimoniaux
Intégralité de l’article

> Acheter ou louer

Un choix à adapter en fonction de votre projet

Les niveaux de prix élevés de l’immobilier sont susceptibles de vous dissuader de l’acquisition sur un marché plus tendu.

Cependant, les dernières conditions fiscales réservées à l’achat d’une résidence principale peuvent infléchir votre choix.

Analysons les situations à prendre en compte pour choisir entre l’achat et la location de votre logement.

Les critères économiques entre location et achat :

> Côté location

Vous devez répondre aux conditions de solvabilité, ratio entre les revenus nets mensuels du locataire et le montant de votre loyer en y incluant les charges. En principe, vous devrez disposer d’un ratio de 3 fois le montant du loyer.

A combien vous revient la location du logement en intégrant dans votre calcul les coûts énergétiques ?

Le montant de ce loyer comprendra des charges locatives dans le cas d’un logement en copropriété. Fonction des copropriétés, ces charges comprendront l’entretien des communs, l’eau, le chauffage dans le cas d’un chauffage collectif avec des coûts variables.

Il est important pour faire votre calcul d’anticiper votre consommation énergétique.
Pour vous aider dans votre choix, un diagnostic de dépenses énergétiques vous est transmis, ce qui vous permet de choisir votre location en connaissance de causes.

> Côté achat

L’acquisition en fond propre est devenue de plus en plus rare compte tenu notamment des niveaux de prix importants de l’immobilier.

Le recours à un emprunt sera vraisemblablement de mise.
Moyennant le remboursement d’un emprunt pendant un certain nombre d’années, vous deviendrez propriétaire d’un bien immobilier.

Fonction de votre situation fiscale, vous pourrez disposer de différents dispositifs d’aide à l’accession à la propriété tout particulièrement en tant que primo accedant :

- le prêt à taux zéro (veuillez vous référer aux plafonds de ressources ci-après) en complément de votre emprunt ce qui permettra d’augmenter votre pouvoir d’achat à l’immobilier.
- le Pass-foncier facilite l'achat d'une résidence principale dans le neuf, en permettant d'acheter en deux temps, le logement d'abord et le terrain ensuite. Ce dispositif est réservé au primo accédant disposant de ressources inférieures aux plafonds du prêt social location accession (PSLA),

- Si vous êtes locataire d’un logement social et n’avez pas été propriétaire d’une résidence principale au cours des 2 dernières années vous pouvez avoir droit à une majoration du prêt à taux zéro de droit commun, ainsi qu’un prêt à taux zéro consenti par certaine ville ou communauté d’agglomération :

L’exemple rochelais, le niveau de prix d’acquisition est très élevé sur un marché où le salaire moyen est proche de 1300 Euros tous secteurs d’activités confondus :
Une famille avec 1 enfant pourra obtenir jusqu’à 39700 € en prêt à taux zéro

Pour acheter vous devrez recourir à un emprunt dont le montant sera conditionné par vos ressources en matière de salaires. La base de salaire maximale légale prise en compte est de 30%, cependant, dans le cas de salaires importants, ce pourcentage pourra être plus important fonction de vos charges.

Plafonds de ressources du nouveau prêt à taux zéro

Nombre de personnes destinées à occuper le logement	Zone A	Zone B ou C
1 personne	31 250 EUR	23 688 EUR
2 personnes	43 750 EUR	31 588 EUR
3 personnes	50 000 EUR	36 538 EUR
4 personnes	56 875 EUR	40 488 EUR
5 personnes et plus	64 875 EUR	44 425 EUR

Les zones A, B et C sont définies par décret.

Nombre de personnes destinées à occuper le logement	LOGEMENT NEUF
	Prix maximum pris en compte (en euros)			Montant maximum du prêt à 0% (en euros)			Montant maximum enn ZFU ZUS (en euros)
	Zone A	Zone B	Zone C	Zone A	Zone B	Zone C	Zone A	Zone B	Zone C
1	107 000	88 000	69 000	32 100	26 400	20 700	42 800	35 200	27 600
2	150 000	126 500	103 000	45 000	37 950	30 900	60 000	50 600	41 200
3	167 000	143 000	119 000	50 100	42 900	35 700	66 800	57 200	47 600
4	183 500	159 000	134 500	55 050	47 700	40 350	73 400	63 600	53 800
5	200 500	175 500	150 000	60 150	52 650	45 000	80 200	70 200	60 000
6 et plus	217 000	191 500	165 500	65 100	57 450	49 650	86 800	76 600	66 200

Nombre de personnes destinées à occuper le logement	LOGEMENT ANCIEN
	Prix maximum pris en compte (en euros)			Montant maximum du prêt à 0 % (en euros)
	Zone A	Zone B	Zone C	Zone A	Zone B	Zone C
1	72 000	44 000	41 250	14 400	8 800	8 250
2	101 250	66 000	61 875	20 250	13 200	12 375
3	112 500	76 000	71 250	22 500	15 200	14 250
4	123 750	86 000	80 625	24 750	17 200	16 125
5	135 000	96 000	90 000	27 000	19 200	18 000
6 et plus	146 250	106 000	99 375	29 250	21 200	19 875

Le montant maximal du prêt est majoré de 50 % dans les zones franches urbaines et dans les zones urbaines sensibles (il peut alors atteindre 30% du coût de l’opération).

Le coût réel de l’opération peut, quant à lui, dépasser ce prix maximal qui sert à déterminer le montant maximum du prêt à 0 %, mais n’est en aucun cas, un prix plafond d’opération.

Il ne peut être accordé qu’un prêt à 0 % par opération.

A compter du 15 janvier 2009, les conditions de remboursement sont aussi fonction de la localisation du logement et du caractère ancien ou neuf de l'opération.Ces montants sont majorés de 50 % en zone urbaine franche (ZUF) et en zone urbaine sensible (ZUS).

> Comparer entre l'achat et la location :

Il faut évidemment contrôler sa solvabilité en mesurant le ratio revenu net mensuel du locataire / montant du loyer et des charges. L’idéal est qu’il soit supérieur à 3.

Pour comparer au mieux entre achat ou location, il est important de mettre en perspective 2 biens de même nature sur une même localisation en réalisant une étude approfondie du bien:

- Quel loyer je payerai sur ce bien convoité ?
- Quelle sera ma mensualité de remboursement pour l’achat de ce type de bien ?
- Quelle valorisation ce bien serait susceptible d’avoir dans 8, 10 ans à la revente?
- Quels avantages fiscaux suis-je susceptible d’obtenir ?

Autant de questions qu’il y aura de réponses différentes en fonction du bien convoité et de votre situation.

> Les critères du marché local :

Même si le marché donne une tendance générale des prix des biens immobiliers, chaque région, quartier a ses spécificités.

Le prix du m2 d’un bien évolue en fonction de la demande et de l’offre en tenant compte des particularités du bien. (ancien, récent, vefa, travaux à prévoir, situation du bien…)

Même si des biens immobiliers situés dans des quartiers historiques gardent les faveurs des acheteurs, il y a des quartiers également à fort potentiel, il est important d’intégrer cela dans sa démarche d’acquisition.

> Les critères familiaux, fiscaux et patrimoniaux :

Vous pouvez éprouver des réticences dans un marché immobilier plus tendu, dans une démarche de logement et non de placement financier, il est important d’intégrer que si vous vendez moins cher votre bien, celui que vous achèteriez est susceptible d’être également moins cher : ce qui vous importe dans cette situation c’est le delta.

De plus, si votre achat concerne votre résidence principale (ancien, neuf, construction), vous pourrez bénéficier d’avantages fiscaux dans le cadre de l’emprunt immobilier contracté.

Vous pourrez déduire les intérêts des emprunts immobiliers jusqu'à 7 500 € de vos impôts pour un couple sans enfant sur 5 ans.

Cet avantage fiscal constitue une réduction de l’impôt sur le revenu, si vous êtes imposable, et d'un crédit d'impôt (remboursement par le Trésor Public) si vous n’êtes pas imposable.

Dans la pratique, cet avantage fiscal se traduit par une déduction de 40% des intérêts d'emprunt payés la 1 ère année sous conditions de plafonds.

Les 4 années restantes, il correspond à 20% du montant des intérêts d’emprunt payés dans la limite de 3750 € pour une personne seule, 7500 € pour un couple, 500€ par personne supplémentaire.

L’acquisition permet de vous constituer un patrimoine sur le moyen à long terme à la différence de la location.