> Acheter à deux sans être mariés
Les régimes de vie en commun impliquent des droits et obligations en matière d'achat immobilier. D'où l'importance de bien les connaître avant de signer. Malgré l'instauration du PACS, la vie en concubinage n'est pas toujours simple sur le plan légal, surtout quand il s'agit d'investir. Il est indispensable de bien définir le cadre juridique de l'acquisition pour éviter les problèmes en cas de séparation ou de décès. Les précautions sont d'autant plus importantes que vous avez des enfants avec votre concubin et/ou d'une autre union. Plusieurs solutions d’acquisition s'offrent aux couples vivant en concubinage : PACS, indivision, tontine, S.C.I. Le choix dépendra des incidences fiscales et des personnes à protéger en priorité.
> Le pacte civil de solidarité (PACS)
C'est un contrat de droit privé conclu par deux personnes majeures de sexe opposé ou de même sexe pour organiser leur vie commune. Pour être valable et opposable aux tiers, le PACS doit faire l'objet d'une déclaration conjointe des deux partenaires au greffe du tribunal d'instance du lieu de leur résidence commune ou, pour les Français résidant à l'étranger, auprès de l'agent diplomatique ou consulaire du lieu de la résidence commune. La déclaration est inscrite sur un registre. La signature d'un PACS entre deux concubins ne change pas grand-chose en matière d'achat immobilier. Il s'agit en fait d'un achat en indivision, le logement est présumé indivis par moitié si l'acte d'acquisition n'en décide pas autrement.
Les concubins « pacsés » sont solidaires pour les dépenses relatives au logement commun : notamment, abonnements divers (eau, gaz, électricité…) prime d'assurance et taxe d'habitation. Il en sera de même pour le paiement des charges de copropriété.
Les concubins « pacsés » qui ont recours à un emprunt pour financer l'achat, seront solidaires pour le remboursement du prêt, qu’ils empruntent seul ou à deux, ils seront engagés pour le montant total du prêt. Cette solidarité ne cesse qu'en cas de dénonciation ou d'extinction du PACS.
Le PACS est particulièrement avantageux si le survivant hérite du logement par testament. Il bénéficiera d'un abattement de 57.000 euros sur la valeur imposable du bien. En outre, la part nette taxable, après abattement, est soumise à une taxation de 40% pour la fraction inférieure à 15.000 € et à 50% au-delà. Alors que la transmission d'un patrimoine entre deux concubins non "pacsés" supporte une taxation de 60% sans abattement.
Dans tous les cas, le concubin survivant signataire d'un PACS peut demander au juge l'attribution préférentielle du logement.
Le bien peut être vendu à tout moment à la demande de l'un ou l'autre des partenaires. Pour pallier cet inconvénient, les pacsés, comme les concubins, peuvent signer une convention d'indivision. En l'absence de convention, c'est le tribunal de grande instance qui ordonne le partage ou la poursuite de l'indivision pendant deux ans maximum.
> L’indivision
C'est le régime le plus courant. A la signature de l'acte d'achat, chacun des deux concubins devient propriétaire du bien immobilier proportionnellement à son apport financier. La prise de décisions s'effectue à l'unanimité. Autrement dit, en cas de mésentente ou de séparation, une solution « raisonnable » ne peut être trouvée qu'avec le consentement des deux partenaires. Et si, comme le prévoit le Code civil, le partage peut toujours être provoqué, il a le plus souvent pour conséquence la vente du logement.
- En cas de rupture ou de décès
L'indivision est contraignante. L'un des concubins ou les héritiers du défunt peuvent à tout moment demander de mettre un terme à l'indivision et exiger soit la vente du bien (d'après le Code Civil, "nul n'est tenu de rester dans l'indivision", article 815), soit le versement d'une indemnité par l'autre concubin si celui-ci souhaite conserver le logement.
Pour prévenir tout litige :
- Les concubins peuvent signer chez un notaire une convention d'indivision qui interdit toute vente ou tout partage pour une durée maximale de 5 ans renouvelable.
- Les concubins peuvent signer un pacte civil de solidarité (PACS).
- Ils peuvent prévoir l'insertion d'une clause de rachat au profit du survivant. Dans ce cas, ce dernier pourra racheter leurs quote-parts aux héritiers du défunt.
Toutes les décisions concernant un bien en indivision doivent être prises d'un commun accord entre les deux concubins. Cela rend la situation délicate en cas de litige.
La cession de parts entre propriétaires indivis est soumise aux droits d'enregistrement au taux normal (environ 6/7%).
> La SCI (Société civile Immobilière) ou l’achat en société :
Il s’agit, avant d'acheter, de créer une Société Civile Immobilière (S.C.I.), en apportant un capital égal au montant de la transaction. C'est cette S.C.I. qui sera propriétaire du logement, les concubins ne détenant que des parts de capital de cette société. Cette solution présente plusieurs avantages.
Pour la constituer, il suffit d'être 2 associés, quel que soit le lien de parenté sans qu'un capital minimum soit requis. Des statuts doivent être rédigés et la société enregistrée au Registre du Commerce et des Sociétés afin qu'elle acquière la personnalité morale.
La rédaction des clauses du statut est libre à condition qu'elles soient choisies en commun par les deux associés (exemple : prévoir qu'un concubin pourra décider seul de l'exécution de certains travaux ordinaires ou urgents). Les statuts rédigés avec l'aide d'un notaire peuvent notamment prévoir la nomination d'un des concubins comme gérant, l'autre lui succédant en cas de décès, ainsi que les conditions de dissolution (dissolution à l'unanimité, au décès du premier concubin...).
Il faut prévoir deux types de frais : les honoraires du notaire qui fluctuent suivant la complexité de son travail et les frais d'immatriculation au Registre du Commerce (environ 1.500 €).
Il y a peu de différences significatives par rapport à une indivision assortie d'une convention. Dans les deux cas, les règles de vie commune sont organisées. Simplement, alors qu'une convention d'indivision ne peut être prévue que pour une période n'excédant pas cinq années éventuellement renouvelable, celle d'une S.C.I. peut aller jusqu'à quatre-vingt-dix-neuf ans.
La S.C.I. offre plus de souplesse que l'indivision, constitué de parts sociales, le patrimoine est plus facilement partageable. En effet, si l'un des concubins souhaite conserver le logement, il a la possibilité de racheter les parts sociales de son ex-compagnon. Mais en cas de litige, le concubin possédant le plus grand nombre de parts peut décider de dissoudre la S.C.I. S'il n'est pas vendu, le bien est alors attribué à l'un des concubins et l'autre doit lui verser une indemnité.
En matière de succession, la S.C.I. protège davantage le concubin survivant. Les héritiers du défunt ont moins de pouvoir que dans l'indivision puisque les décisions se prennent à la majorité stipulée dans les statuts. La S.C.I. permet au survivant de rester dans le logement, grâce à une clause spécifique insérée au préalable dans les statuts. Mais ceux qui héritent des parts du défunt peuvent également demander la dissolution de la S.C.I.
Sur le plan fiscal, les concubins restent défavorisés : qu'il s'agisse de parts de S.C.I. ou d'un logement, la transmission par donation ou succession demeure très coûteuse.
L'acquisition d'un logement en S.C.I. ne permet pas de bénéficier de certains des avantages accordés aux personnes physiques qui acquièrent leur résidence principale : prêt à taux 0 %, réductions d'impôts pour intérêts d'emprunt ou travaux, Plan Épargne Logement.
> La tontine
Il s'agit d'une clause juridique spécifique que l'on peut insérer dans l'acte d'achat : la tontine intervient quand plusieurs personnes achètent un même bien, meuble ou immeuble, en commun. La tontine prévoit qu'au décès du premier acquéreur, le survivant est considéré comme ayant toujours été l'unique propriétaire depuis le jour de l'acquisition et ses co-acquéreurs, décédés avant lui, sont supposés n'avoir jamais possédé réellement ce bien. Le bien est censé n'avoir jamais fait partie du patrimoine du défunt. Il n'y a pas "transmission" entre le défunt et le survivant. Ne faisant pas partie de sa succession, le bien échappe ainsi aux règles de la réserve héréditaire et des libéralités. Le survivant peut donc continuer à occuper le logement et les héritiers ne peuvent lui réclamer aucun dédommagement. En cas de séparation, la clause de tontine ne joue pas. Quand le bien constitue la résidence principale des personnes concernées au moment du décès, le survivant ne paie que les droits de mutation à titre onéreux (environ 7 %) à condition que la valeur du bien, au jour du décès, soit inférieur à 76.000 € (ce plafond d’exonération reste limité). A défaut, le survivant doit payer des droits de succession à hauteur de 60 %. Lors d'une séparation, en cas d'accord avec son partenaire, il est possible de vendre le logement ou racheter sa part. En revanche, la situation devient beaucoup plus préoccupante en cas de mésentente car il faut l'accord des deux parties pour vendre ou attendre le décès de l'une d'elles...
Dossier en partenariat avec le site www.mon-immeuble.com
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